塔子湖东路：地王频出 为何房价却滞涨？

原标题：塔子湖东路：地王频出为何房价却滞涨？

随着6月份后湖新地王再次花落塔子湖东路，又一次引起购房者极大的关注，近几年后湖的地王大多诞生在塔子湖板块尤其是塔子湖东路，然而，与周边大多片区节节攀升的相比，诞生地王最多的塔子湖东路房价却出现滞涨。地王频出房价滞涨，究竟是什么原因导致了这一令人尴尬的局面？未来塔子湖东路是否值得置业，又将如何打破这一尴尬境地？

地铁助推交通改善配套仍是短板

塔子湖东路南起后湖大道，对接中一路与二环线，北至盘龙城立交对接三环线与宏图大道。是西后胡首个连接汉口与东西湖金银潭、 黄陂盘龙城的主干道之一，加上沿线塔子湖体育中心、塔子湖、黄潭湖、海昌极地海洋公园等自然与配套资源，因此吸引了新世界、越秀、地产集团、首都机场等品牌房企的入驻。

虽然塔子湖东路及周边道路交通完备，但其相对较差的公交，却并没有给沿线楼盘带来多大的便利，与周边的金桥大道，后湖大道等主干道相比，公共交通就比较寒酸了。由于沿线楼盘入住率较低，因此仅有35、290、295等三路公交，分别到唐家墩、新华路、花桥等少数区域。

但地铁8号线的建设将极大改善塔子湖东路出行状况，其线路经宏图大道、塔子湖东路、中一路、黄浦大街，在建设大道路口斜穿赵家条地块后沿永清街、芦沟桥路至江边，在长江二桥上游芦沟桥路附近穿越长江；越江进入武昌后，沿团结路前行后穿越省储备局三三七处地块转行至徐东大街，沿徐东大街至梨园。

8号线一期在塔子湖东路沿线设有两个站点，一个是塔子湖站位于梦湖香郡旁，周边有越秀星汇君泊、上海公馆、汇悦天地等楼盘， 而第二个是后湖大道站，位于后湖大道与塔子湖东路交叉口，周边有尚都一品，富强天合园等楼盘。由于地铁8号线穿过武汉市的主要政治文化和商业中心，如汉口永清商务区、武昌徐东商业中心、东湖风景区，同时经过后湖等新开发居住区，将极大提高塔子湖东路的交通可达性。

但除地铁之外，塔子湖东路在其他配套上却乏善可陈。除了稀少的公交，在商业配套上相对更加寒酸。主要以楼盘自带商业为主，大多仅能满足日常生活需要，其中越秀星汇君泊规划商服面积为20560.21平方米，建成之后将成为塔子湖社区重要的商业配套设施。

而在主力商业上，则依赖于周边区域，如位于中一路的永旺梦乐城石桥购物中心，它东至黄孝河，西至中一路，南至石桥路延长线马路北侧，北至兴业路。预计2015年底开业。建成之后，将成为塔子湖东路居民购物、娱乐、休闲的商业中。除此之外塔子湖体育中心也将成为沿线楼盘重要的休闲配套设施。

而在教育配套上也相对不足，其大多楼盘对口的塔子湖小学承接了周边十几个社区的教育压力，虽然其规划扩建，但仍难以满足需求。除此之外仅越秀星汇君泊引进了育才分校，但仅对口本楼盘。而规划于尚都一品前靠后湖大道建设的学校也并没有动工的迹象。因此对于塔子湖大都数楼盘来说，短期内仍将面临入学难。此外，塔子湖医疗机构极度缺乏，最近的后湖中心医院都在3-6站路，连药店都很少。

除此之外，塔子湖还聚集了大量的还建房，还有江岸最大的公租房项目中央华城，而这些还建房和公租房项目也对塔子湖东路薄弱的交通、教育和商业、医疗等配套构成了巨大的压力。

房价滞涨塔子湖东路五盘贴身大战

总体来说，相对周边后湖东、金桥大道、姑嫂树等区域，塔子湖东路无论交通还是教育和配套都差强人意，比周边区域都要低。这也是制约塔子湖东路房价上涨的的重要因素之一。数据显示，与去年同期相比，排除产品变化等因素，塔子湖东路主要楼盘价格基本没有变化。部分甚至出现结构性的下跌。与周边上涨楼盘相比形成比较明显的对比。

除交通、配套不足的因素之外，另一个制约因素则是塔子湖东路及周边楼盘众多，竞争激烈。虽然塔子湖东路南段的尚都一品、富强天合园、奥林紫园等项目大多已经售罄或处于尾盘或无新产品推出状态，但北段却竞争激烈，越秀星汇君泊、尚湖熙园、上海公馆、汇悦天地和梦湖香郡五大盘扎堆。

其中，梦湖香郡具有较大的先发优势，新世界是最早进入塔子湖开发的房企，2006年其利用与政府的关系把属于公共资源的塔子湖变成了楼盘内湖。早期产品以别墅为主，因配套和交通差销量并不好，而近年随着片区发展加速，尤其是塔子湖东路通车后，以及越秀进驻后，也大幅拉动了该楼盘的销售，目前梦湖香郡主要以梦湖香郡梦浩轩小高层洋房，及三期高层为主，均价12000元，其最大卖点为滨湖，此外地铁8号线塔子湖站在其旁边。可谓占尽先机。

与梦湖香郡的占尽先机得意洋洋相比，旁边的尚湖熙园则可算是塔子湖东路最憋屈的楼盘，该楼盘虽然靠着塔子湖，大多数楼层和户型的湖景却被梦湖香郡三期给挡光了。这导致该楼盘价格长期低于梦湖香郡和对面的越秀星汇君泊包括新开盘的汇悦天地，均价仅9300元。以84-127的高层户型为主。

8月15新开盘的汇悦天地则是塔子湖东路最新的楼盘，但在价格上却当仁不让，均价10000元/平米。该楼盘位于梦湖香郡斜对面，挨着2013地王项目上海公馆，北靠盘龙城立交。该楼盘由地头蛇，地产集团开发，主要卖点是相对稀缺小高层洋房和地铁。

地王频出能否提升未来上涨空间？

虽然塔子湖东路交通配套不怎么样，且楼盘众多竞争激烈，但却是众多开发商关注的焦点之一，近年后湖大多地王均诞生在塔子湖尤其是塔子湖东路。2015年6月P（2015）053号江岸区塔子湖D地块的商住公园地块共出价81次，最终由首都机场地产集团有限公司竞得，成交价为13.53亿元，楼面价每平方米5996元，刷新后湖片单价地王记录。

然而，与周边大多片区节节攀升的相比，诞生地王最多的塔子湖东路房价却出现滞涨。又是十分尴尬的局面。

2012年10月，越秀地产在塔子湖拿下P(2012)106号地块，楼面地价3713元/平。目前该地块建成的项目越秀星汇君泊主推90-142㎡精装户型，均价11500元/㎡。越秀星汇君泊可以说是整个塔子湖东路配套最完善的楼盘。其产品线较丰富，除了住宅还有写字楼和较大体量商业街。更值得一提的是该楼盘除了配建幼儿园外，还引进了育才分校。而这也成为该楼盘最大的卖点。而就其价格来说，排除精装修因素，其实际价格并不比周边楼盘高，性价比还是很不错的。

此外，2013年7月，农工商房地产拿下塔子湖组团F-1地块的P(2013)097号地块，以4376元/㎡的楼面地价成为新的后湖单价地王，目前开发为为上海公馆。上海公馆位于越秀星汇君泊和汇悦天地之间。目前主推87-139平两房、三房高层户型，整体均价9000元/ ㎡。该楼盘属于26万方的中小体量楼盘，就其楼面地价和在售均价来说，其价格调整的空间理论上要小于周边楼盘。该楼盘在环境上不如梦湖香郡，在配套上不如越秀星汇君泊。作为曾经的地王项目确实有些尴尬。

除此之外，凯信地产拿下塔子湖组团A地块的P(2013)096号地块，以4441元/㎡的楼面地价再次将地王刷新。但该项目主要为商业项目，拟新建3栋23层办公楼及2-4层商业裙房，总建筑面积15.5万方。

综上所述，塔子湖东路地王频出房价滞涨，究竟是什么原因导致了这一令人尴尬的局面？未来塔子湖东路是否值得置业，又将如何打破这一尴尬境地？

除前述的塔子湖东路交通，配套不足，及楼盘竞争激烈外，最重要的原因是塔子湖东路价格透支过大，价值支撑内涵不足，导致整体楼盘性价比较低。从价格来说，塔子湖东路相对周边片区毫无优势可言。如8月15日开盘的汇悦天地均价10000元/平米，但同日开盘的杨汊湖远洋心里项目均价也在10000左右，但远洋心里无论是地段还是交通、配套等方面均高于汇悦天地太多。

而价格相对较低的尚湖熙园、富强天合园等项目与周边的陌陌屋、百步亭金桥汇，长投景城汉口年华等项目相比价格优势也不大，但交通、配套等方面仍差距较大，因此配套不足仅以地铁支撑的低性价比所导致的价格虚高是塔子湖东路房价滞涨的主要因素。

而在未来，随着地铁、越秀及新地王商业的陆续建成和投用，尤其是周边乃至后湖土地的日益稀缺，塔子湖东路的价值将得到充实。但在短期内塔子湖东路房价虚高，未来房价的上涨空间被提前消化，与周边竞争乏力的格局不会很快改变。