武汉商业地产陷投资热 或面临20年难回本窘境

原标题：武汉商业地产陷投资热或面临20年难回本窘境

“双十一”的号角即将拉响，当线上商家紧锣密鼓筹备之际，线下实体商户又到了望洋兴叹的时候。去年双十一期间，天猫成交额高达571亿，相当于全国在这一天每人花了42元，所产生的2.78亿个包裹连起来能绕地球两圈。

在电商飞速发展的最近五年里，实体商业已经被电商压得喘不过气，陷入了发展困境的最艰难时期。尤其是对于线下众多的中小规模的实体商家而言，淘宝、天猫等电商平台上的商家已经夺走了实体商家大多数的生意机会。

电商出击商业地产蜕变成买卖生活方式的载体

2014年中国网购市场数据显示，2014年中国网购市场交易规模达到2.8万亿，增长48.7％，相当于社会消费品零售总额的10.7％，年度线上渗透率首次突破10％。其中，移动端购物市场规模达到9297.1亿元，年增长率达到239.8％。

不管业内对于电商巨头们这种赔本挣吆喝的价格战表示担忧，但电子商务的发展对实体零售冲击日渐凸显。以今年以来全国百货业为代表的万达百货闭店调整为代表，另外各大实体超市、超市零售商也纷纷转型

电商平台的飞速发展的同时，实体商业也并未停下开发的脚步。前段时间，世邦魏理仕曾发布数据，去年全球新开业购物中心总面积1140万平方米，武汉就占了100万平方米，在中国各大城市中位居第一。据不完全统计，2014-2015年，武汉共有31家商业体已经或即将面市，商业面积总和超过270万平方米。

大兴商业，成为近几年这座城市发展的标志。从品牌入驻到商业主题式直至业态配比的变革，如今的商业地产项目，已不在是简单的买卖商品，而是买卖生活方式的载体。

翻查国外案例，商业地产主题化是一大趋势，塑造不同主题购物中心在大陆是竞争后的趋势。可是很多主题类型的在武汉做的并不成功，华尔盟商业策划经理黄永鑫一针见血地指出，很多商业体都只是简单的复制，有些消费需求和偏好是随经济发展而不断出现，不同地区由于经济水平不同，同种主题不会全部都成功发掘消费群体的潜在需求。

孩子王的董事总经理徐伟宏认为，武汉的商业地产的体量逐年扩大，是城市发展驱使的结果。“我们不应该单单关注商业地产项目是否饱和，而更应该去挖掘商业地产项目的独特性。这一点，进驻商业地产项目的零售品牌商家成为创新的关键。传统零售商要将买自己的东西转变为买消费者喜欢的商品，这样的商业才能持久性发展。”

武汉商业地产价值引投资却面临20年难回本窘境

不可否认，实体店逐渐沦为了一部分消费者的“试衣间”。这是实体商业必须直视的现状。所以，我们发现，越来越多的商业体，开始注重消费者的体验感， 餐饮娱乐休闲的业态占比大幅度提升，即是变革的开端，或许正是由于这一转变，从总体趋势上看，商业项目里的人并没有减少，人们的需求也没有减少。

华尔盟招商部刘炜分析称，武汉一直被认为是商业地产价值投资的洼地。现在住宅地产投机资金在国家调控压力下出逃明显，股市仍然低迷，黄金进入长期下跌通道，商业地产或许成为住宅地产投机资金看中的下一个目标。

从投资的角度来看，目前商业地产烂尾现象太多，投资者都是购买出租，仅靠租金涨幅，收益很难达到预期估算的金额。投资商业需要多长时间获得回报，他表示，理论上12﹣15年较为合理，但现实情况是大把的需要20年才能租金回报售价。

他举例说：“以40平米的商铺为例，总价140万，按市中心商铺租金200元/平米计算，租金收益一年9.6万，十年总共才96万，而商铺仅有40 年产权，武汉某项目从2008年开盘至今，已经空置近5年，商铺产权仅剩35年。投资一间商铺，二十年难以收回成本，这里面还不包含购置的税务，所需办证的费用以及其他开销。这样的投资实在太不明智。”

虽然租户叫苦连连，但是依然阻碍不了商业地产租金的高涨。商铺虽然过剩，目前仍是最有效的投资保值渠道。武汉华尔盟商业策划经理胡昌华如是说。

武汉商业地产不会再出现调控投资失败需自吞苦果

2011年，武汉市地税局、武汉市房管局联合发布通知，从3月1日起对二手房转让中的非住宅（含商铺、写字楼、厂房等）征收5%的土地增值税和3% 的个人所得税，这意味着国家对商业地产的调控开始。然而两年时间过去，商铺价格、租金价格暴涨现象并未放缓商业地产膨胀的势头。商业地产会不会再调控成为投资客们心中的疑虑。对此，武汉华尔盟商业招商部刘炜表示，商业地产毕竟是投资型的，商业地产不会出现调控，商业地产直接对接日常消费，可以消化一些流动性资金，投资失败是开发商与投资客自行承担。

与此同时，他坦言，商业地产目前有过度开发的趋势，自己对常住人口只有几十万的小城市动辄开发一个几十万甚至上百万的商业综合体，前景颇为担忧。

“随着国家不断的调控住宅地产，越来越多的热钱涌入商业地产开发当中，但是这些开发商有过商业地产开发运营经验的屈指可数，项目起来了，如何去定位，如何去运营，都是问题，市场容量只有这么大，商业地产的发展都最火爆的时候，也是大洗牌到来之时。”一连串地发问可以看出他对商业地产盲目开发得不满，他认为，商业地产由于估值高于住宅，空置成本将比住宅高，投机资金后退，商业地产租金将随周边经济稳定而缓慢增长。

未来租金难上涨武汉商业地产发展需迈向远城区

交通是商业的命门，随着武汉地铁交通的开通及延伸，周边等远城地区商业地产似乎加快开发步伐，伴随入住率的提高，郊区住宅区对商业的配套的需求也会水涨船高！虽然武汉的租金不及北上广，但现在已然很高了，上涨的空间还有多大？华尔盟商业策划师胡昌华继续阐述：“租金的上涨不仅要考虑商家的承受能力， 还要看市场显现的消费能力，未来涨幅空间不大，预计未来两年，商业地产的价格也会开始下跌。”

中国消费经济时代的来临，商业地产的美好蓝图令人浮想联翩。克尔瑞市场研究部经理吴昊充满期待：“未来中国将是商业地产的十年，日本、新加坡、台湾都经历了差不多20年繁荣期。”

对于未来商业地产的走势，华尔盟商业策划师金斌提议：“与其在寸土寸金的中心城区绞尽脑汁拿地开发，不让试着走出去，在远城区和城乡结合部选择有价值的地块，相对低廉的开发成本也意味着能给出有吸引力的售价和租金。百联奥特莱斯就是一个很好的例子。随着旧城改造，城中村改造不断推进，中心城区地块已经越来越少，相比中心城区，远城区更具有价格优势，商业地产发展前景会很广阔，未来几年将会进入集中爆发期！”