律师建言市人大唤醒沉睡条款 小区车位出租公示

原标题：长江日报公益律师团向市人大建言

唤醒沉睡条款 小区车位出租公示

一、由政府主导，对本市所有的人防工程进行摸底，然后，再基于所有权人的身份，以行政规定的形式，要求开发商将符合使用条件的人防工程对小区业主和社会开放，以缓解当前形势下，停车位严重不足的问题。

二、唤醒《武汉物业管理条例》第63条的“沉睡条款”，确定“小区车位对外出租登记制度”。具体按以下4点操作：1、规定小区车位对外出租不得超过六个月；2、对内出租不得超过两年；3、出租的车位、车库应当向全体业主公示制度；4、业主及业主委员会对小区车位使用情况的查询制度。

三、由武汉市房产管理部门和交通部门联合发文，要求各小区将停车位数量及使用情况备案，建立数据系统进行动态管理，提供给小区业主查询；并在此基础上，合理调配，对空余数量较多的小区，可以建议业委会用于社会车辆临时使用。

小区停车位须明确三种归属

现在随着小区私家车的增多，“停车难”成为小区热点问题。长江日报公益律师团为我市小区业委会提供法律顾问服务过程中，参与了多项停车调解。通过总结和梳理，公益律师团陈亮和吴良涛律师昨日向市人大提交缓解小区“停车难”的相关建议。

市人大城环委有关负责人表示，市人大常委会也对小区停车等物业管理服务问题进行了调研，对公益律师团提出的建议，将认真研究，同时也欢迎市民提出建议和意见。

小区路边停车：收益归全体业主所有

现在小区停车位紧张，很多业主都将车停在小区的路边，停车费以包年或者包月的形式交给物业公司。公益律师团律师吴良涛表示，在法律服务过程中，经常碰到物业提高停车费引发业主维权的情况。其实业主们“搞岔”了——小区路边停车收益应该归全体业主所有，不属于物业公司。

吴良涛介绍，小区路边停车费其实由物业服务费和场地占用费两部分构成，物业服务费是指因场地维护所需的物业服务成本，应由物业公司收取；场地占用费是指因停车位占用了全体业主共有场地而应缴纳的款项，属于公共收益的一部分，应归全体业主所有，开发商和物业公司均无权干涉。收益由业委会代收和保管，主要用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他事项。

吴良涛说，目前不少物业公司为了弥补物业费长期不涨的成本压力，侵吞原本小区路边停车收益，建议有关部门加大清查力度，引入第三方审计等机制，帮助业主维护其合法权益。

非人防工程：地下车位并非都归开发商所有

地下车位归属问题，也是当前小区纠纷一大集中问题。律师陈亮今年参与南湖一小区调解，这个小区业主与开发商之间就小区地下停车位归属各执一词，双方都认为归自己，引发业主拒交物业费，小区陷入恶性循环，最终不得不对簿公堂。

陈亮说，目前武汉市小区地下车位分两种情况。一种是地下人防工程，其权属相关法律法规没有明确，只是说明“谁投资谁受益”，但是到底谁投资的没有明确，由此产生纠纷。另一种是非地下人防工程，如果开发商将地下车位的建筑面积作为公摊面积予以分摊，那应该属于全体业主所有，如果没有纳入公摊则归开发商，然而在实际情况下，地下车位是否纳入公摊面积，有关部门并没有明确，业主也不清楚，由此引发业主维权。

陈亮建议，鉴于目前地下车位业主维权情况比较多，建议有关部门在开发商销售房屋时，加大信息公开力度，根据小区规划和公摊情况，直接向业主明确地下车位归属，避免这类矛盾频发。

人防工程：地下车位不应“只售不租”

现在大量地下车位都属于人防工程，然而开发商出于快速回笼资本的需求，经常对此的做法是“只售不租”，由此与业主对立，引发小区不和谐。律师吴良涛说，鉴于人防工程的所有权只能租不能卖，因此开发商所说的“只售不租”并不是出让所有权，而是出让20年的长期租赁使用权，而业主要求的其实是按月、年计费的短期租赁权。

吴良涛说，人防工程每两年验收审核一次。因此，开发商对外的租赁合同不能超过两年，也就不能采用长租的方式。即便是满足业主需要后对外出租，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。因此开发商并没有长租的权力。

吴良涛表示，《武汉市物业管理条例》对于属于人防工程的地下车位租期并没有明确规定，建议市人大在修订《武汉市物业管理条例》时对相关条例进行完善和明确。