武汉豪宅放量成交 库存创两年新低

原标题：武汉豪宅放量成交 库存创两年新低

今年二三季度高端住宅成交量达6786套，超去年总和

武汉高端住宅成交持续火热。仲量联行最新数据显示，武汉今年二、三季度共成交6786套高端住宅，超过2014年全年成交总和。

今年以来，北京千万元豪宅成交套数已经高达2504套，同比涨幅高达20%，而上海千万元豪宅签约5974套，涨幅高达78%。

11月4日，“豪宅专业户”融创首进江城发布武汉战略，而以打造豪宅见长的绿城也被传已以收购的方式进入武汉后湖片区。

近几个月以来，土地市场高潮不断，全国一线城市和重点二线城市地价频频刷新，而城市地价疯长正是楼市豪宅化的开始。

“预计未来市场的高端化趋势不会停止，豪宅市场将继续分化。”11月13日，一位不愿具名的标杆房企营销总监向长江商报记者表示。

“豪宅专业户”首进武汉

今年以来，长期据守几座重点城市的融创，首进武汉、西安、南京、成都市场。

2015年8月，融创收购武汉美联地产旗下项目公司武汉塔子湖置业，以控股股东身份获得美联地产位于武汉后湖的联邦生活区项目。融创认为，未来武汉的城市价值有望比肩上海、北京。融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞11月4日坦言，融创不会轻易进入一座城市，一旦进入，必定深耕。

业内人士表示，对于众多房企而言，武汉就像一个英雄齐聚的角斗场，万科、保利、恒大等大牌云集，而在后湖片区，越秀、绿地、农工商等房企也早已盘踞于此。与此同时，武汉还不是一个能给品质楼盘很大施展空间的市场，不少外地房企豪情万丈地进驻武汉市场，欲打造高端精品，却被只认价格的武汉市场所打败，不得不随波逐流。“豪宅专业户”融创能否在此立足，仍有待检验。

马志霞表示，刚需项目可以复制，而高端项目却不能。因此，要去掉其他城市模式，用本地思维来做产品，“武汉看着很像前些年的天津，大街上到处都在建设。而武汉这座城市不足8000元/平方米的楼市均价，跟经济发展不相匹配，因此，仍是价值洼地。”

融创中国武汉公司总经理王迎佳在接受本报记者采访时称，融创公园壹号百万方体量，预计5-6年即可开发完毕。同时，据房掌柜主编姜华估算，融创公园壹号年出货量达17万-20万平方米，年销售额20-30亿元。以2014年中原年报所示，融创武汉销售额逼近武汉房企十强最低的30亿元起步线，而融创公园壹号单盘销售额则可挤入前三甲甚至夺冠。

地价不断刷新催热豪宅市场

10月份以来，土地市场高潮不断，全国一线城市和重点二线城市地价不断刷新，房企拿地积极性高涨。据中原地产监测，2015年11月份，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，待售土地达到了67宗，起价高达765.6亿元，创造了历史最高纪录，11月份也有望成为一线城市土地历史成交额最高的月份。

由于多数上市房企全面退守一、二线城市，导致土地市场竞争异常白热化。以北京市场为例，目前已经出现了41宗地块楼面价超过3万元∕平方米的土地。

地价疯长是城市豪宅化的开始。

“一线城市土地市场火爆，地王频现，溢价率居高不下，预计一线城市楼市未来高端化趋势将更加明显。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞提到，房地产中低端市场竞争激烈且市场饱和度高，而高端市场有待进一步挖掘，将对房企布局高端市场产生激励作用。

同时，长江商报记者从中国指数研究院华中分院了解到，今年前10个月里，武汉的土地出让市场火爆，出让金达533亿元，住宅用地楼面价同比上涨了74.6%。

在房企群雄逐鹿的竞争态势下，二七滨江地块成交40.05亿元，并以13388元/平方米刷新武汉楼市单价。此外，电建地产、华润等品牌房企联合体，拿下关山长动两宗地块，总成交103.25亿元，并创出8831元/平方米的武昌单价最高。

同时，“高价”商住综合用地的出现，推高了市场整体价格。如国资房企联投置业10月27日拿下徐东“万吨冷库”地块，商服比例占六成以上，虽是底价34.7亿元拿下，楼面价依然高达6848元/平方米。

改善型购房者需求旺盛

据数据监控中心不完全统计，2015年武汉三环内有46个在售豪宅项目。在武汉，住宅小区建筑容积率1.0以下、单套建筑面积144平方米以上，满足任一标准即为豪宅。

马志霞提出，低端客户会因为一个优点接受一个项目，而高端客户则会因为一个细微的瑕疵而拒绝。那么，豪宅如何卖得动?

长期从事住宅销售的吴女士告诉记者，“改善型购房者的年龄主要集中在30岁至50岁之间，这一类人群，大都在事业上有一定成就，收入上有一定积蓄，追求高品质的生活。因此，当有一个高品质的楼盘能够满足他们需求的时候，他们会毫不犹豫地选择买单。”

“最近来我们营销中心咨询高端住宅产品的客户明显增多，很多来看房的人都已经有了一套房子，现在想要购买品质更好的住宅以提高生活品质。”吴女士称。

被称为“豪宅营销女皇”的融创北京公司副总经理楼燕青日前也告诉记者，“你必须认同豪宅的购买者都具有较高的投资眼光和鉴赏能力，有自己的判断和选择。”

殷旭飞也表示，自去年高端项目禁令解除以来，国内豪宅项目激增，供应量迅速提升，也受到一直以来被捆绑住的购买力的积极反馈，“然而，豪宅的目标客户——高净值人群总量在短期内比较稳定，而前期市场的良好表现吸引越来越多的房企前来参与。不过，规模呈扩大趋势的豪宅市场供应量和稳定的购买力之间存在一定的矛盾，这导致了如今整个豪宅市场上激烈的竞争。”

楼市高端化趋势不会停止

80后刘宇(化名)从大学就开始创业，目前已经成为激光行业小有成就的企业家。11月10日，长江商报记者在某高端楼盘售楼处见到他时，他正在销售人员的带领下了解住房信息。

他告诉记者，因有改善住房条件的需求，朋友介绍他过来看看这边的房子，目前看中了该项目一处房源，有购买意向。

据某豪宅营销团队统计的客户数据显示，70后、80后企业主、创业者、企业高管正成为购买豪宅的主力军。“资源的稀缺性使其具有较强的投资价值和收藏价值。”业内人士指出，很多传统行业都面临着转型、洗牌压力，企业家在看不清未来前景的时候，购买豪宅将是资产保值的重要方式。

日前，房地产研究咨询机构仲量联行发布了2015年第三季度武汉房地产市场报告。报告显示，第三季度武汉高端住宅去化率为18%，环比上升1.1个百分点，同比上升9.1个百分点，达到全年最高水平。今年二、三季度共成交6786套高端住宅，超过2014年全年成交总和。三季度末库存15140套房，为2013年末以来最低值。

“由于土地市场的关系，可以预计未来市场的高端化趋势不会停止，而豪宅市场也将继续分化。” 11月13日，一位不愿具名的标杆房企营销总监向长江商报记者表示，未来豪宅市场的竞争并不仅仅是简单的区域、质量的比拼，会否获得市场认可成为一个项目能否成功的关键。

殷旭飞称，房企要想在激烈的竞争中脱颖而出，获得高端消费者的青睐，就要做到以下两点：首先是生产高质量的产品，提高产品的附加值;另一方面是满足客户的个性化需求，只有让产品更贴近市场，能够做到“私人定制”的企业，才能在激烈的市场竞争中取得胜利。