武汉地王十年风云沉浮录：命运迥异 39亿地块荒置5年

2009年9月，万达以约19.65亿元价格购得武昌积玉桥地块，楼面地价约为3931元/平方米。积玉桥万达广场总规划面积约62万平方米，总投资约70亿元。2012年，180米的5A甲级超高层滨江写字楼建成，同时还有24万方全江景大户豪宅万达公馆和六星级万达威斯汀酒店。

2013年9月，复地力压越秀、佳兆业，以约16.34亿的成交价拿下汉阳四新滨江地块，溢价率约为41.5%，楼面地价攀至5305元/平方米，创下汉阳滨江片区单价纪录，打造复地海上海项目。2015年8月，复地海上海开盘即成当月销冠。

◎专家

为等房价达到高位入市

11月28日，湖北中原研究中心经理杨丽宇杨丽宇在接受本报记者采访时提出，武汉土地成交的高峰时期发生在2007年、2009-2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交楼面地价都出现了较大幅度的上涨。

她称，“2007年正处于商品房发展初期，楼市整体进入高速发展期，土地成交量也随之攀升。2008年受全球经济危机影响，房地产市场火速降温，土地市场成交亦冷却。2009-2010年，政府出台的一系列救市政策，使新房成交迅速回暖，带动开发企业拿地热情复燃。2012年武汉进入城中村改造高峰期，二环内城中村地块集中入市，吸引开发企业出手拿地，2015年土地市场进一步火爆。”

就今年而言，土地市场逐渐呈现火爆之势，品牌房企纷纷逐鹿大武汉。武汉1-10月住宅市场成交量价齐升，仅前10 月成交套数就与2014年全年的成交量持平，巨大的市场容量及发展潜力，吸引了开发企业蜂拥而至。

记者梳理发现，从首个高价地块诞生开始，十年来各个高价地块项目出生相同却命途迥异。大部分开发企业因为资金成本原因，不愿囤地，而是实行“滚动开发”模式，希望能够尽快回笼资金。

而少数项目多年迟迟不肯动工的原因是什么？湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，主要有政府和企业两方面的原因，政府方面涉及到拆迁、规划调整等，需要时间完成过渡；而企业方面，有的是因为拿地时楼面地价过高，如果按照正常进度上市，房价也将随之提升，可能陷入“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地，需要等房价总体达到高位后方可入市，另外，也有可能是股东纠纷等其他原因。

那么，高价地块项目突破的方向有哪些呢？“平价高周转、降低资金成本、提高销售均价和匹配区域价值提升。”杨丽宇提到，在竞争红海区域，实现高溢价率的可能性极低，提高周转速度才是更明智的选择，同时，需要考虑在成本与售价适配的前提下，打造项目亮点，实现竞争突围。