35个大中城市商品住宅投资价值：武汉排名20

原标题：一线城市供需关系合理 未来房价还要继续涨？

12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3，大连供需比则达到7.18，成为样本中供需关系失衡最严重的城市。

“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1~2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”该份调研报告的参与者、同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示。上述报告显示，35个样本中大部分城市供需比偏高，其中大于2.0的城市达到14个，但这一数字符合目前全国楼市去库存这一大背景。

供需比在1.1以下位于合理区间的城市有7个，占比20%，北上广深四大一线城市全部入围这一区间，其中深圳的供需比最低，仅有0.57。另有福州、合肥、石家庄等三个省会省市的供需比也在这一区间。“供需比位于这一区间的城市，商品住宅具备较高的投资价值。”张宏伟解释，对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。

“供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。”张宏伟说，以供需比为0.91的上海为例， 2014年常住人口2425.68万人，人口基数多，且处于稳定增加状态;由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，而且2014年其城镇人均可支配收入达到了47710元，在国内位于前列，这些都会对其未来的潜在需求构成有效支撑。“因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米，在35个城市中位于前列。”

上述报告还显示，在样本中的重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。“他们的经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。”张宏伟认为。

以供需比为1.33的天津为例，滨海新区经济发展速度快，是京津冀地区中的重要一极，且人口规模也庞大，2014年其常住人口为1517万人，人口导入也比较明显，城镇人口每年新增57万人。“我们预测天津未来三年商品住宅平均需求1583万平米，但天津的住宅供给量和库存量也较大，故认为其供需比较为均衡。”

但该份报告也显示，同样作为重点二线城市，武汉、苏州和重庆供需比排名却并不理想，分别为1.96、2.03、2.03。“主要原因在于这三个城市土地供给量偏大，导致其供需比上升。”张宏伟解释，比如重庆，2014年常住人口2991.4万，在所有城市中位于第一位，且人口规模稳步增加，城市基本面没有问题，通过模型预测其未来三年的商品住宅需求为4636万平米，但重庆的主要问题在于城市土地供给量过大，过去三年其土地规划建筑面积平均达到了 8467万平米，按照这种供地速度，其未来的供需比将会保持较高。

该份报告也显示，东北的几个省会城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投资价值排名中处于“垫底”的地位。如，青岛的供需比为3.07，长春为3.27，兰州为3.7，沈阳为4.32，贵阳为5.33，大连则高达7.18。“东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连，由于人口外流以及经济发展状况不佳，需求减少，加之沈阳、长春等城市库存较高，所以供需比普遍偏高;青岛、呼和浩特等城市由于库存高企，目前主要处于去库存状态。”张宏伟说。

报告指出，东北地区经济发展缓慢，人口处于流出状态，房地产市场也相应受到影响，如沈阳市2014年常住人口827.2万，但其人口增速低，近三年年均增加人口3万人，未来的地产增长潜力也将受到影响。“加上东北的城市土地财政现象突出，土地供给量过大，比如沈阳市过去三年住宅的平均土地规划建筑面积达到了2276万平米，住宅库存高企，所以造成其供需比较高。”

张宏伟指出，根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

附：35个大中城市商品住宅投资价值排名

城市    供需比    排名       城市     供需比     排名

深圳    0.57       1         银川      1.99       21

福州    0.86       2         苏州      2.03       22

上海    0.91       3         重庆      2.03       23

合肥    0.91       4         无锡      2.22       24

石家庄  0.94       5         济南      2.25       25

广州    1.00       6         昆明      2.39       26

北京    1.04       7        哈尔滨     2.39       27

成都    1.17       8         太原      2.80       28

厦门    1.28       9       呼和浩特    2.81       29

天津    1.33       10        青岛      3.07       30

杭州    1.38       11        长春      3.27       31

南昌    1.48       12        兰州      3.7        32

西安    1.55       13        沈阳      4.32       33

海口    1.60       14        贵阳      5.33       34

南京    1.63       15        大连      7.18       35

宁波    1.63       16

长沙    1.70       17

郑州    1.73       18

西宁    1.73       19

武汉   1.96      20

数据来源：同策咨询研究部、各城市统计年鉴