王良智：房地产已失控 逼近泡沫破裂临界点

“空城计”如一场瘟疫正蔓延。

从南方的贵阳、昆明到北方的滨海新区、营口，从东部的温州到中部的鹤壁、十堰再到西部的鄂尔多斯、神木，“鬼城”魅影闪现。

“五?一”小长假，陪两位在安徽和江苏交界处买商铺的朋友看他们指望“旺三代”的铺子，去年买的时候他们兴高采烈，一万一平方米好像捡了多大的便宜，几百万扔进去了，如今免费给人家用都没人问津，不时听出有狗叫声。听上海的朋友说，上海闵行七宝板块的华商时代，销售额超过10亿元买下的商铺却遭遇空关3年的命运，数百位购铺者遭遇投资生涯的“滑铁卢”，欲哭无泪。

“鬼城”背后隐藏着地产泡沫破灭、资金链条断裂、城市发展缺乏实业支撑等诸多风险，本该到了高度警惕的时候。但是，政策面的混沌、投资者迷信房价会永远上涨，于是今年以来尽管政策层面在形式上持续高压，但上下左右博弈之炽、暧昧之深前所未有。

房地产每一轮报复性反弹，都少不了媒体和专家起哄。同一个专家，不久前刚说过，中国房地产泡沫已经沸反盈天，再涨一点就要出大事，泡沫就要破了！但眼下又说，未来几年还要“坐等房价再翻番”，其理由是“未来城市房价将以每年10%左右的速度增长，人均实际收入可以用各种办法变相提高，而房价可以通过扩展城区的办法变相超过人均收入的增速，城市核心区域13%甚至以上，是可以预计的增速”。再过几天又说，“房价还不崩溃很奇怪”，泡沫主要在三线城市。

“国五条”出台后，许多地方的“房爷”、“房姐”急于吐货，二手房成交异常放大，为此专家们欢呼，“大中城市的房地产市场已经进入了新一轮量价齐升的上涨周期”。市场的上涨似乎还在继续，5月2日，中国指数研究院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。100个城市住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，同比是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。于是更多的“刚需”被引诱进场，基于对继续上涨的恐慌，他们不惜在任何一个高位接下类似股票市场上庄家6000点时吐出的货，没有人知道泡沫何时破灭。

从历史经验看，所有资产泡沫都是在政策暧昧、摇摆和博弈中破灭的。当年的日本，土地资源稀缺，房价飞上天，“东京23区的地价就能买下全美国的国土，还能找零”，“卖掉皇宫的地块就能买下加利福利亚一个州”，“东京才是全球第一”。那真是一个美好的充满呓语的时代，家家户户把纯金偶人当装饰品，房顶的瓦当兽头也是纯金的，一如今天的中国，上海、北京等一线城市房价基本和东京、伦敦、纽约的房价持平，甚至还更高，但是居民收入只有人家的几分之一。100万亿元的充裕流动性驱使下，炒完纸头（字画）炒石头，炒完石头炒木头，做庄老普洱茶，“喝老酒”，甚至一对老核桃都能卖出几十万元。所有疯狂吹大的泡沫终有气力不逮的时候，那时极易“一根针捅破天”。

那根捅破天的银针在哪，人们心知肚明——房产登记制度和基于它的物业持有税的开征。但在一个侥幸大于理性、贪婪战胜恐惧的市场上，谁也不知道击鼓传花的鼓点何时停下，更多人愿意玩到最后，都以为自己能参加完最后一段“躲猫猫”和“猜迷”游戏后再功成身退。

长期的金融抑制和投资饥渴，100万亿的货币量驱使下，房地产投资功能过度放大，对通胀的恐惧和避险需求，全民的乡土化情结，“房姐”、“房叔”、“房爷”泛滥的灰色资金寻找“安全港”，多种效应累积并催生了旷世的繁荣，而没经历过全局性系统性地产危机的中国社会，多数人都迷信政府不会让房价下跌，以为这是个可以涨到天际的市场。利益深度挟裹和绑架，也使得长期以来掣肘调控的阻力不断增强。长期非理性繁荣孕育着超级泡沫，繁荣的周期越长，调整难度越大，并累积着危机的种子。无论是国际通行标准，还是中国房地产市场的租售比、房价收入比和密而不宣的空置率，这些市场的内在规律持续发酵，都暗示着泡沫破灭的临界点正在逼近。

“癌症之城”和“鬼城”魅影迷离的局部危机已经一再警示，中国的房地产业已经失控，失控与崩溃往往是一个硬币的两面，已没有什么独特的模式可以保证泡沫不破灭。只是政策暧昧、“难下决心”，相关利益群体绑架决策，可以不停地摇旗呐喊，不断下注，加大对赌筹码，他们已经赢得太久太多，但他们不会是永远的赢家。当局者迷，因为有利益深陷其中，倒是旁观者清。美国学者克里斯托夫?金最近在谈及中国房地产市场时，有一段论述值得深思。他说中国的泡沫是个不真的事实，精确的崩盘时间不敢妄言。但有一点可以肯定，世上没有刺破云天的树。中国的房地产投资者从没有像美国人那样，品尝过房价崩溃的恐怖和鲜血淋淋，而动过晚期肿瘤切除术的病人，最能感受什么叫命悬一刻……这话听来让人不寒而栗。

巴菲特有句名言，当市场疯狂时，多数人都是舞会中的灰姑娘，明知在舞池中多待一会，现出原形的几率就越高，但多数人还是舍不得错过这场盛大舞会的高潮部分。当然，有个问题是，这场舞会的时钟根本就没有指针，你不知道何时离场是正确的……当舞池中的火苗燃成了火焰，人们争相挤向出口处时，这时最怕的就是一声尖叫——尖叫之后必然是一片死寂。这是多么生动形象而又惊心动魄的警世钟。

希望这句话不会在将来某一天用以验证中国房地产市场。