陈宝存：商住地产投资需慎行

住商倒挂现象，在北京市场已经很多年了，原因是多方面的。

首先，北京市场，住宅是刚性需求为主的。每年涌进北京的大学生和农民工群体众多，官方数据是50万人，但是，这一数据比较保守。而住宅限购政策之前，更有很多北京大学生在开学典礼后即到市场买房的先例。现在出现一个名词叫毕房族，意思是毕业即买房。虽然后限购措施，但是，民间也有很多规避限购的办法。

而北京新房供应一直以来供不应求也是住房受追捧的又一原因。

住宅房价的推涨因素确实很多，这样的助涨住宅房价也更加剧了供需矛盾。住宅供需矛盾突出，加上北京限购措施，很多消费者挤入商住两用项目也顺理成章。但是，商住项目由于本身是商业项目，商住只是开发企业为了销售便利，而进行的住转商实践，合理却不合法。这样的隐患，致使商住两用项目的升值空间与纯住宅项目无法相比。原因有几个：

第一：一般住宅的所有权为70年，《物权法》规定的70年产权住宅自动续期规定，住宅产权问题实际已经解决。同时规定：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这给商业商改住写字楼的产权埋下隐患。产权的模糊，必然使投资价值大打折扣。

第二：住改商与商业写字楼项目，商业水电价格，与一般住宅享受国家补贴的价格也不同。商业门店和写字楼等办公场所可以适应，普通居住人群，却没有商业水电价格的承受能力，且商改住项目一般没有煤气设备，生活不是很方便。

第三：在契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，房屋转手的过程中，相关费用是按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。

第四：商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。

第五：商住两用房无法迁入户口，而住宅的真正附加值，消费者应该关注的有两个：学校和医疗设施。所以学区房概念，这两年有充分的市场发挥。

选择商改住项目，只有一点是值得的：那就是商改住项目的地段优势，作为自住的过渡期和未来的出租物业，是可以有很好的收益的。当然，主要是限购政策下的无奈。

商业写字楼项目，由于是纯投资品，靠的是投资人的实力。也要有信贷杠杆的推动。无疑，08年之后经济政策的波动，对于北京主要的商业写字楼项目投资者打击是很大的。这些投资者，主要来自于山西陕西内蒙古鄂尔多斯河北唐山的老板们。受经济持续低迷的影响，煤炭钢铁行业萧条，他们手中财富大打折扣。而北京写字楼租价去年增长40%，使得大量CBD企业选择退租。更有甚者，由于北京CBD等中心地区商业物业盈利空间小，商业业态与市场相违背，而电商崛起的因素，使得这类中心区域的实体店经营越来越艰难。那么，商业与写字楼的出租率，预期越来越低。

SOHO中国的转向，也说明这一点。开发商业写字楼物业，在价格无法推涨的情况下，中心城区的土地价格却持续推涨，开发散售型商业写字楼物业，利润空间受到影响。当然，持有经营还是有利可图的。

习李新政表现的理性收缩，未来两三年的企业经营会受到一定影响。而写字楼的承租方，利润受到影响的话，选择退出CBD也是无奈的。加上交通拥堵，而企业经营者一般是有车一族，CBD越来越不适合他们。国贸星巴克的退出，也是这方面的影响。