张宏伟：旅游地产火爆背后的隐忧

在经济转型与房企转型发展过程中，旅游产业及旅游地产面临新的发展机会。

具体而言，在”新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益，反过来，这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点，伴随着城镇化深度加深，这些旅游地产也会带来新的发展机会。

这使得不少开发企业开始布局旅游地产项目，旅游地产市场圈地运动兴起。在这个过程中，一些大型企业占据了市场优势，不仅仅圈占大量旅游资源、土地资源，而且，还借机收购旅游行业资源，如旅行社、游乐设施公司和机构等。

对于热衷于”圈地”的企业来讲，由于土地本身资源的稀缺性、保值增值的功能，旅游资源的稀缺性，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用旅游地产名义进行”圈地运动”，从而实现土地本身的增值。对于开发企业来讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此时，通过拿地进行战略布局，谋求中长期战略已成为当前开发企业的策略。

但是，旅游地产市场”圈地运动”显得多少有些浮躁，在旅游地产市场发展火爆背后也多少有些担忧。同策咨询研究部总监张宏伟认为，具体表现在：

房企将旅游地产当做企业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低，把旅游地产当做普通商品住宅来操作；即使开发企业在项目当中兴建了会所、商业街等配套，但是由于人气不足导致这些商业配套设施亏损严重，没有办法实现其租金收益，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南、山东、四川、重庆等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少；此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

那么，旅游地产能否成为房企战略转型方向？同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于转型旅游地产的房企来说，决策者要充分考虑公司如何以传统住宅业务板块与旅游地产板块并驾齐驱，”两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。同时，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资旅游地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

同时，要尽可能整合旅游相关产业链资源，不仅仅包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、旅游车船以及休闲娱乐设施等旅游核心企业，还关联到农业、园林、建筑、金融、保险、通讯、广告媒体以及政府和协会组织等辅助产业和部门。前者构成了产业链的链上要素，后者为产业链的动态链接与正常运营提供必要的保障和支持。

因此，旅游地产的开发企业不能只重视短期内现金流的回笼，还更应该注重旅游资源的整理与升级、配套环境的改善、商业氛围的营造等持续经营能力的培养。只有这样，开发企业才能在未来实现中长期现金流的收益，反哺公司内部传统住宅板块或其他业务的发展，实现公司内部现金流的良性互动。

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