土地上的“违章建筑” 武汉11亩土地拉锯战悬疑待解

原标题:一方靠租赁协议占地盖楼另一方捧着土地证干瞪眼
          11亩土地拉锯战悬疑待解

图为：争议土地上的“违章建筑”

围绕一块11亩多的土地，湖北联储物业有限公司与武汉职业技术学院之间展开了一场旷日持久的拉锯战，并使双方陷入僵持中的尴尬境地：一方拥有土地证却并未实际掌握土地；另一方没有土地证，却在这片土地上建起3栋公寓楼。权属与现实的错位，不同利益主体的博弈，久而未决的裁处，其间交织着怎样的历史纠葛和诉求差距？

谁是“地主”：民企拥有11亩土地权属

5月23日下午，在汉口一家装饰典雅的茶舍内，湖北联储物业有限公司（以下简称湖北联储）法人代表陈燕鸣没有像往常一样悠闲地品茶，而是忙碌着整理一堆材料。

陈燕鸣所在的湖北联储，与武汉职业技术学院（以下简称武汉职院），围绕11亩多土地的权属发生纷争，案件进入仲裁程序已经快一年了，但至今没有结果。这期间，陈燕鸣曾多次向武汉市有关部门举报武汉职院侵占自己公司的土地，但截至目前事情仍然没有得到解决。

这起土地纠纷要追溯到10年前。2002年底，中国电子物资中南公司参与国企改制。2004年，中南公司改制为民营企业，随后经湖北省工商局批准更名为湖北联储物业有限公司，原企业的全部债权、债务和资产由改制后的新公司湖北联储继承，并由新公司负责安置原企业的全部职工。

陈燕鸣向记者出示的多份国资委评估材料显示：当时的中南公司负债高达1.7亿，企业资产包括土地都被银行申请法院冻结。为偿还债务并安置职工，2008年，湖北联储依法处置了部分土地，经武汉市土地部门核减后，湖北联储仍拥有面积分别为2.67亩和8.95亩的两块地，共计11.62亩的权属。当时这11亩多土地上还有中南公司遗留下来的附属工厂、职工宿舍、门卫室、油库和基建材料库等八栋建筑，建筑面积约6300平方米。

纠纷突起：校方凭协议占地盖公寓

令陈燕鸣意想不到的是，这11亩多土地上的厂房等建筑仍在法院查封状态下时，却被武汉职院拆除并建起3栋公寓楼。目前，三栋公寓楼里，已经住进了1400多名学生。“学校的确没有这11亩多土地的使用权证。但我们与中南公司也是签有协议的，目前这种状况是历史遗留问题造成的。”武汉职院副校长吴昌友早些时候接受记者采访时表示。

吴昌友所说的历史遗留问题，是指在更早时候，也就是中南公司改制前的2002年11月25日，武汉职院与中南公司的原法人代表分别签订了《土地转让协议》和《房屋和土地永久租用协议书》等多个版本的协议，这些协议的主要内容都与争议中的11亩多地有关。根据《土地转让协议》，中南公司将11亩多土地转让给武汉职院，后者则支付给中南公司转让补偿费合计327.7万元（平均每亩转让费26万元）。而《房屋和土地永久租用协议书》等协议中的内容与转让协议内容一致，只不过在租用协议中，327.7万元的“转让补偿费”名称变成了“综合租用费”（含房屋和土地租用）。

在同一天内，武汉职院为何与中南公司签订了多份内容相同但性质不一样的协议？对此，吴昌友解释，武汉职院的前身与改制前的中南公司同属原电子工业部管辖，属于内部往来单位。2002年，中南公司由于经营不善曾要求武汉职院兼并该公司，但学校没有答应。后来，双方又协商转让与学校距离较近的合计11亩多土地， “转让协议签了，但学校随即了解到那两块土地当时被两家法院查封，因担心转让不了，这才又补充签订了一个永久租赁协议。”

吴昌友副校长也承认：截至目前学校仍没有取得这11亩多土地的权属证明，土地证在湖北联储手中。因为前几年学校扩招，于是，学校拆除了11亩多土地上原有的厂房等建筑，建起了3栋公寓楼。

民企声音：协议属违法公寓系违建

对于武汉职院拿协议说事，湖北联储董事长陈燕鸣表示愤慨和质疑。他认为，武汉职院与原中南公司签订这么重要的协议，竟然在签订协议当天才知道土地被法院查封，后来还在一天之内签订多个版本的协议，这些做法的背后动机，不能不令人生疑。

“此外，协议是在土地被法院查封时签署的，地上原有建筑也是在法院查封令未解除情况下被拆除的，这本身就是违法的。那两份协议根本就是无效协议，学校是强占土地，甚至那3栋公寓楼也是‘违章建筑’。”陈燕鸣指出。

陈燕鸣认为，根据国家有关法律法规，国有土地转让或租赁必须经过职工代表大会、上级总公司、国资、土地与规划、城建等部门依照程序，逐级申报批准，有一套严格的程序和手续，要公开招、拍、挂，怎么能够仅凭双方领导签订一纸协议就“私相授受”呢？即便是租赁，根据法律规定，最长期限只有20年，何来“永久租赁”一说？即使是合法租赁，也需要到相关部门履行报批手续。

此外，根据湖北联储多方查实，武汉职院在争议土地上建设的那3栋约2万平方米的公寓楼，既无《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，又无《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等必备的“五证一书”，建设完工后至今未通过相关法定部门对工程质量的验收，因此，那3栋公寓楼属于典型的违章建筑。

记者从东湖高新规划等部门了解到，武汉职院在争议土地上建设的3栋公寓楼的确没有取得规划、建设等审批手续。

结局待解：补偿价格差距大调解难

2012 年6月，湖北联储向武汉市仲裁委提交仲裁申请，申请裁决武汉职院与中南公司签订的转让或永久租赁协议无效，同时，仲裁申请还要求武汉职院要么拆除现有3栋公寓楼，归还11亩土地并恢复原有建筑；要么按市场价评估向湖北联储支付补偿金，然后完成该项土地的合法转让。

那么，武汉职院对解决此事的态度究竟如何呢？6月7日，记者致电武汉职院办公室，一位姓肖的主任告诉记者，学校也希望尽早解决目前的尴尬状态，也愿意向湖北联储支付一笔补偿金。他透露，在仲裁调解中学校曾提出按每亩土地40万元的价格进行补偿的方案，但被湖北联储一口回绝。“这么低的补偿公司怎么可能接受？”湖北联储董事长陈燕鸣算了一笔账：武汉职院在这11亩多土地上建起了面积约2万平方米的3栋公寓楼，如果按学校提出的补偿方案，摊在每平方米土地上的单价只有230多元，这可能吗？

对此，武汉职院有关人士在接受记者采访时表示，学校在补偿金额方面也有难处。一方面如果补偿金额过大学校恐承担不起；另一方面学校是公办学校，校领导处置国有资产肯定也比较谨慎。

据了解，武汉市仲裁委从去年6月受理此案至今已近一年时间，迟迟未作出裁决。7日，记者电话采访了武汉市仲裁委副主任李章波。李告诉记者，当事双方在土地权属问题上并无太大争议，权属问题比较明晰，现在最大的分歧主要是双方在补偿价格方面的巨大差距。仲裁委在这期间作过多次调解，还更换过主裁，审理一再延期。“就此纠纷，近期应该会作出裁决，但具体时间目前尚未确定。”李主任最后表示，“如果一方不服裁决，可向法院起诉，走司法途径。”