“以房养老”模式引热议 多数国家获政府政策支持

近期，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提及“以房养老”试点，中秋节前后，以房养老开始引发社会大讨论。

以房养老又称“反向抵押贷款”或“倒按揭于荷兰。据观察，以房养老在全球主要发达国家均有开展，但模式各异。以美国为例，仅其国内就有三种模式，即“财务自由计划”、“住房保留计划”、“房产价值转换抵押贷款计划”（ HECM）

但总体来看，作为养老事业一个组成部分，多数国家的倒按揭业务中，政府或参与其中，或提供政策和补贴支持。例如在美国，政府会推出倒按揭保险；日本政府设置专门的窗口受理居民倒按揭申请，转给相应银行，居间进行协调。

“我国倒按揭业务的一个困难是，缺乏明确的政府支持和补贴政策，比如在遗产税、70年产权限制。此外，政府应提供保险、制定相应条款、对贷款提供补贴、提供咨询服务等。”复旦大学经济学院教授封进称。

倒按揭全球模式各异

据观察，倒按揭业务一般模式均为，老年居民以自住房产作为抵押，自金融机构获得养老资金，贷款到期后，以房屋出售收入来偿还贷款本息及费用。但细致分来，模式则差异较大。

如上文所述，在美国总计有三个层次倒按揭产品，“财务自由计划”由老年人财务自由基金公司等私营机构提供，使用于拥有高价值房屋者；“住房保留计划”则针对拥有中等价值房屋者；HECM普及率更高，针对拥有较低价值房屋者。

三种模式在最高贷款额度、利率、贷款支付方式、保险状况等方面不同，其中保险上，“财务自由计划”无需保险，HECM由联邦住房管理局（FHA）担保，“住房保留计划”则由房利美自保。

“在实行房产倒按揭贷款业务的国家中，美国的HECM计划较为成功。”上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江表示。

在亚洲地区，日本的倒按揭业务则较为具有典型性，其分为政府主导型和私营机构主导型，后者以银行为主，如在日本中央三井信托银行，一般60岁以上，80岁以下拥有自有产权住宅、且已办理遗嘱信托产品的老人可以申请倒按揭。

据悉，日本对贷款额度稍宽松，以自有住宅及所占用土地评估价的50%为限；采用浮动利率，在基准利率基础上加1.5%。

在国内，上海公积金管理中心2007年推出的“售后返租”模式， 65岁以上老人将房产出售给公积金中心，一次性获得资金后向公积金中心重新租回住房，租期由双方约定，与市场价相同，并一次性付清。

此外，国内也有金融机构以美国倒按揭为蓝本，进行大幅改革，推出针对55岁以上老人，贷款期限最长10年的准倒按揭产品。

政府多提供支持政策

值得关注的是，美国HECM突出的一个特色是，由美国政府，即联邦住房管理局（FHA）对倒按揭业务提供保险，借款人需要支付保险费，为最大贷款限额的2%。

“这对于贷款人，可以防止‘贷款余额超过了房屋价值’，对于借款人，则可以防止‘贷款机构不能按合同支付贷款’。”封进表示。

据观察，除美国，各国倒按揭之所以能成为养老资金来源重要部分，均有政府的深度支持和参与，如在加拿大，参照美国HECM，于1986年推出加拿大住房收入计划（CHIP），也是由一家私人机构提供，加拿大政府则承诺对倒按揭贷款免税。

最近一个推出倒按揭业务的等地区是香港，香港按揭证券有限公司2011年推出安老按揭计划，旨在鼓励银行向55岁或以上的长者提供安老按揭贷款。

据悉，在这种模式下，当贷款到期，如果若出售物业所得款项不足以偿还安老按揭贷款，差额将由按揭证券公司承担，后者代表香港政府。

多位经济专家和金融机构人士表示，由于前几年，国内一些机构尝试倒按揭并未取得实质性进展，引起了负面效应，除了政府支持，也需要公众对这项创新给予支持和耐心。

亟需先试先行

日前，针对国务院印发《意见》，民政部通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措。

对此，上海民政局老龄工作处处长袁俊良直言，“上海老龄化水平已达25.7%，全国老龄化程度最高，建议在上海先试先行以房养老”。

事实上，上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已具备。调研显示，目前上海8.9％的老人独居，36.0％的老人与配偶单独居住，53.1％的老人与子女或孙辈同住，将近45%的老人有条件将自己的房产倒按揭。

上海市老年科研中心副主任殷志刚也称，上海老年人口两个需求已极其迫切，一是增加现金来提高晚年的生活水平；二是实现居家养老的愿望。“对于倒按揭，可以允许个别金融机构试点“小切口做品牌”，积累倒按揭在老年客户心中品牌形象”。

他举例，可以允许养老金主要发放行上海银行进行试点。借助国务院日前明确提出“以房养老”试点、上海国际金融中心建设加强金融创新、制度创新，以及人们消费、养老观念随时间推移逐步改变的大背景下，探索该项业务在国内的空间和前景。

据悉，作为“致力于成为养老金融服务专家”的上海银行已有相关考虑，将针对客户居家养老或社区养老的不同需求，加快推出“以房养老”特色产品和服务，并在条件成熟的时候尽快推出国内真正的“以房养老”产品。

上海银行副行长胡友联表示，上海银行目前承担了上海地区超过40%的养老金发放，逐步积累了约150万庞大的养老客群，在养老金融服务领域积累了丰富的经验，并致力于成为养老金融服务专家。对于老年客户提升养老生活品质的“以房养老”产品，上海银行早已开展探索和研究工作。“在为老产品和服务创新方面，上海银行将以承担社会责任为己任，先行一步，为倒按揭在国内的成熟普及做出积极探索，同时也为政府部门出台有针对性的政策提供实践参考”。