武汉市节地技术节地模式节地模型 典型案例材料

一、集约利用评价与发展规划相结合的节地技术

武汉市土地利用和城市空间规划研究中心在2012年完成《武汉市建设用地节约集约利用评价》的基础上，首次将各行政区土地集约利用评价与发展规划相结合，将城市土地集约评价延伸到各行政区，评价单元细化到宗地，以集约利用评价优化规划，以规划促集约利用，其技术水平居全国领先水平，获得了国土资源部的充分肯定。

该节地技术建立了从宏观、中观、微观全面覆盖的评价体系，创建了“两规融合”的功能区划分方法，创新了基于土地质量分区的差别化理想值修正体系，探索了多元目标下的潜力测算方法，创建了土地资源动态管理信息系统，在评价对象、评价方法与技术集成、信息化共享等方面进行了创新。该技术实现了土地集约利用评价与城市发展策略、用地布局优化、可改造地块规划方案的对接，并最终通过建立项目库指导城市土地集约开发建设。

具体来讲，首先提出了集约利用总体评价引导下的规划目标。改变了传统规划仅仅以上位规划、政府意愿为基础确定发展目标的模式，而是结合总体评价要求，对城区发展目标进行概括，提出了影响区域发展潜力各项子目标。其次，提出了功能区评价引导下的规划管控。通过区域范围内的功能区和宗地评价，分别提出了人口疏解、产业提升、旧城改造、交通优化、地下空间等方面的发展策略，并将具体策略反映到宗地地块层面，实现了对法定规划层面的用地布局的优化。同时，为了加强项目的可实施性，以优化后的布局为平台，以具体项目为抓手，以土地资产经营、基础设施建设、环境整治为保障，按照重点推进的原则，结合近期城市建设计划以及改造实施难度，规划挑选了重点片区作为近期重点的实施性“三旧”改造区片，并进行了整体的规划设计、拆迁还建的统筹安排、投资收益的全面均衡以及具体项目库的策划落实。最后，结合经济潜力以及土地产权特征，分别对宗地改造模式、土地储备建议、改造地块开发时序以及重点实施的宗地策划等进行了规划分析，并通过项目库的建设，有效将空间化的控制内容转化为项目化的实施平台，更好的服务了区级改造和项目实施。

该节地技术已成功应用到江汉区、青山区、江岸区、武昌区、汉南区等行政区，其成果对招商引资、重大项目选址、土地资产经营、城镇低效土地再开发规划（即“三旧”改造）等工作具有重要的指导意义，促进了区级土地集约利用。

二、地下空间区域整体开发的节地模式

随着城镇化的快速推进，城市中心区存量土地资源日益稀缺，地下空间的开发利用已成为现代立体化城市建设的重要组成部分，也是节约土地、集约高效利用土地的有效途径。

地下空间的开发具有三个显著的特性：一是空间集约，地下空间往往高强度开发。二是整体统筹，不同权属、不同功能，往往需要一次性整体建设。三是不可逆转，一旦建成，无法拆除、重建。因此特大城市地下空间的规划、开发、建设、管理都有较高要求。对此，武汉市结合轨道交通建设、现代服务业聚集区规划，提出对地下空间进行区域整体规划建设的节地模式。

案例一：武汉中央商务区地下空间规划

武汉中央商务区是武汉市“十一五”规划中的现代服务业中心，位于武汉市汉口城区的几何中心，东临青年路、常青路，南临建设大道，西临汉西路，北临发展大道，占地7.41平方公里，是在王家墩机场搬迁原址上规划建造的武汉市“新心脏”。

根据武汉中央商务区核心区地下空间规划，将采取地下空间区域整体开发，在核心区开发一个总量达262.1万平方米的地下空间，形成“单环双轴四带”总体格局，即在核心区建设以地铁中心站为商业核心(单心），以地下环路为主的地下交通转换系统（单环），形成两条商业主轴（双轴）；同时结合地上业态开发，形成四条各具特色的地下休闲娱乐街（四带）。整个核心区地下空间总体分为四层，各层分别布置商业设施、地铁中心站站厅、地下环路、地下街、地铁3号线站台、地铁7号线站台和停车场等。目前，该项目正在实施过程中。

案例二：首义文化区南轴线地下空间

首义文化区是武昌古城规划核心区。其南轴线建辛亥革命纪念碑、辛亥革命博物馆，以及地上地下综合商业配套。首义南轴线广场用地范围北临彭刘杨路，南至紫阳路，东为楚善街，西至体育街，用地面积1.74平方公里，分为北区、中区、南区三个区域，项目总投资7亿元，其建设规模为中南地区之首。按照“一体规划、分期实施、整体运营”的指导思想，采取地上和地下相结合的建设方式，通过文化、产业、商业复合发展的模式，有效服务和带动周边地区的更新，提高土地利用综合效益。

整个地下空间分为两层，总建设规模约13万平方米，其中北区4.2万平方米（局部两层），功能为大型超市和商业；中区2.9万平方米（两层），部分为连通道，大部分为停车场；南区5.7万平方米（局部两层），功能为体育运动场馆、配套商业和停车场（地下停车位约1000个）。地下空间北面通过地下通道与首义文化公园连通，规划中的地铁4号线与南区对接。周边地下出入口共设7个下沉广场，既有利于人流的组织，又为地下空间提供自然采光通风环境。

在土地出让方式上，首次采取“招拍挂”的方式对其中D地块地上地下土地使用权进行整体出让，通过地上地下连建的方式实现整体开发。目前该项目已建成。

三、功能复合利用的节地模式

随着城市核心区域的存量土地越来越稀缺，以及土地取得成本渐高，城市建设一方面要满足功能需求另一方面要平衡建设所需资金，因此功能复合利用成为市场倒逼土地集约利用的首选。武汉市在实践中形成了“地铁+物业开发”、“公交站点综合体开发”等功能复合利用的节地模式，大大提高了土地利用效益同时完善了城市功能。

案例一：武昌区公正路“地铁+物业”项目

该项目位于武汉市武昌区公正路与武九铁路交叉口，用地面积4.57公顷，为轨道车场工程建设和居住开发建设复合利用的典型项目。其地上开发住宅建筑面积约10万平方米，地下轨道工程包括地下地铁停车场、地下地铁与国铁联络线工程、地面明渠改箱涵工程、地下地铁停车场出入场线及轨排基地工程等。该项目于2010年9月10日通过挂牌方式在武汉土地市场公开出让，经过多轮竞价，由湖北新长江置业有限公司以5.02亿元竞得，溢价率达78%，可见这种功能复合利用的模式市场认可度较高。目前该项目已建成。

案例二：武胜路公交枢纽上盖物业项目

该项目位于武胜路与京汉大道交汇处，净用地面积3.06公顷，规划用地性质为商务用地、商业用地、交通枢纽用地，容积率为5.85，建筑规模17.9万平方米(其中公交枢纽站4万平方米、商业建筑面积2万平方米、办公和酒店11.9万平方米)。该项目采用“公交+物业”模式平衡建设所需资金，建设成为武汉市最大的立体化、综合型的交通综合体，是武汉市功能复合利用的典型。

该公交枢纽可满足20条公交线路换乘需求（其中驻场公交线路12条，中途停靠线路8条），公交枢纽功能区设置于地上层1-2层，公交停车场安排在地上3-4层，地面1-2层在满足公交组织的前提下，可布置部分商业设施，并合理安排了公交枢纽配套办公用房。上盖物业主要用于酒店、办公楼等，以高层塔楼形式进行建设。目前，项目规划条件通过审批，即将进入供地环节。

（此稿件由湖北省国土资源厅提供）