物业劳心劳力非简单保洁安保 业主切莫过分指责

原标题：业主和物业不妨多沟通多体谅

物业管理不仅是保洁和安保

针对日前市区银都花苑处于“无物业”状态，温州建设集团物业管理有限公司副总经理唐维克坦言：“如果物业公司选择撤离，那表明确实没办法支撑了。”据了解，2013年建设物业相继放弃了多个小区楼盘的管理。建设物业的相关负责人曾找过相关业委会及业主，希望物业费能适当上浮，以维持物业的日常运营。有些小区业主对此表示理解，也有部分小区业委会的成员认为，物业管理不过是保洁和安保工作而已，缴的物业费完全足够。

鹿城区物业管理行业协会秘书长王凤孝表示，小区内的各类设备设施是小区的“心脏”，但这一环节往往被很多业主忽视，许多尚不具规模的物业公司更是有意识地忽略设施设备的维护。

温州建设集团物业管理有限公司设备科科长洪家祥向记者列举了设施设备维修的范畴及相关费用，高层住宅楼的电梯平均半个月要进行调试和检测，平均每部电梯一个月的费用为350元，每年的年检费约5000元，电梯机房一般设置在楼顶天台，一到夏天还需24小时空调降温。此外，每个小区需配备消控室，每个消控室需配备4名以上持有消控证的工作人员，消控室主机一般两年就需更换，同时住宅楼内的烟雾报警系统也得经常更换。再加上二次供水系统、柴油发电机组、排污系统的日常维护。“这些‘无形’的费用支出，许多业主都不知道。”

业主和物业需相互了解体谅

“按正常情况，高层小区设施设备的日常维护费占物业管理日常费用支出的30%左右。”唐维克说，“但许多业主常常忽略这一部分的支出，这让物业公司在和业委会协商物业费价格上‘举步维艰’。”

《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》中明确说明了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用为普通住宅小区物业服务成本构成。王凤孝表示， 目前许多业主甚至不知道自家小区相关设施设备的所处位置，同时对于物业公司在管理小区过程中对设施设备日常维护的费用支出的概念也相当模糊，从而导致业主与物业之间存在许多不理解。“也正因如此，许多业委会成员认为其他物业公司的报价比当前物业低，盲目更换物业，导致小区公用设施设备没有得到妥善维护，最后只能花更多的钱进行更换。”

2011年12月，温州市城西物业管理有限公司承接了市区金开利花园小区。可城西物业很快发现，前几个物业公司对小区公共设施设备缺乏有效的维护，导致消控设施陷入“瘫痪”，二次供水系统、柴油发电机组等存在不同程度的问题，最后只能用物业维修基金对设施设备进行维修更换。在这过程中，由于之前的物业公司与小区业委会缺乏良好的沟通，导致维修工程进行到一半就停止了，最后只能重新申请物业维修基金，不仅费时更费钱。“当时金开利花园可谓是一个‘烂摊子’， 最后通过与业委会、小区所属社区积极沟通，建立‘四位一体’管理模式，对设施设备保持日常维护，目前小区运行良好。”城西物业管理有限公司总经理陈剑武表示，物业与业委会进行良好的沟通非常重要。

王凤孝坦言，早年，我市住宅小区物业的退出，大多是因为业主不满物业公司服务，但近年来越来越多的物业公司选择主动撤离小区，其背后的原因值得大家深思， “这几年物价、人力成本上升了，但物业费却没什么变化。此外，许多市民尚未形成‘花钱买服务’的观念。物业和业主需要相互体谅。”

物业退出要按流程进行

针对近年来物业频频撤离小区的情况，鹿城区房管分局副局长谢建武表示，物业撤离小区属市场行为，但物业及业委会须严格按照《浙江省物业项目服务退出管理办法》进行撤离和解聘。

根据该办法规定，对于物业服务合同期满，业主大会或物业服务企业不再续约的，当事人一方应在合同期满60日前提出意见，并将不续约原因、退出时间等报送项目所在地物业主管部门和街道办事处备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》；而合同期未满，要求提前退出或者解聘的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，并进行备案和填写登记表。

据了解，我市部分小区曾发生过物业公司不按合同规定，擅自撤离小区的事件。对此，市住建委相关负责人表示，对于该类不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的物业公司，市住建委今后将记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》等有关规定，给予降低或取消企业资质的处罚。同时，拒绝其承接相关物业项目，根据情节严重性追究法律责任。

市住建委副主任戴旭强表示，业主和物业之间需增进沟通和了解，更要相互理解。物业行业需要多部门的共同关注，而住建委也将协同各有关部门强化物业服务行业监管，同时也会加强对该行业的扶持。目前，《温州市关于更好更快发展现代物业服务业的若干意见》已在征求各方意见过程中，预计今年年初将实施，其中对于完善物业管理机制、健全物业管理服务体系、规范物业服务市场行为等提出了实质性意见。