隐性“大地王”光明系：土地超99万亩 遍布9省(含湖北)

守着聚宝盆一季度亏近2亿

一方面因海量的土地资源而备受期待，另一方面光明集团旗下地产业务因盈利能力欠佳、面临较大资金压力而遭受质疑。

根据公告披露，农房集团2011-2013年的营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、100.59亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元、3.39亿元。

为了回应市场对于农房集团近几年增收不增利的质疑，海博股份在7月22日又发布了盈利预测，公告显示，海博股份2014、2015年的营业收入预测额分别为131.6亿元（售房收入106.3亿元）和162.9亿元（售房收入141.5亿元），同期归属于母公司所有者的预测净利润分别为6.2亿元和9.17亿元。

不过，一家“四大”会计师事务所的资深人士在分析了农房集团2012、2013以及2014年一季报之后，依然对该公司的财务状况表示了担忧。

“历史数据表明这家公司的负债偏高，偿债能力目前不是很好，一季度利润为负数，由于目前一季度净利是负数，所以你会看到收益率的数字也不太好看。”根据该人士计算得出的数据显示，农房集团2012年、2013年以及2014年一季度资产负债率分别高达74%、83%、86%；毛利率仅为25%、19%、20%；其中最引人关注的是，2014年1-3月净利润为-19527.91（万元），亏损近2亿元。

农房集团董事长张智刚曾对公司毛利偏低情况作出过解释，他称：“去年我们保障房的竣工面积比例达到了30%，这显然会拉低公司的利润率。上市以后，保障房的占比肯定会降低。同时，为了公司的长远发展，我们把所有楼盘历史遗留的增值税问题全部解决了。虽然这两年的利润不高，但我们是为了将来的发展夯实基础。”

海博股份高层人士则对时代周报记者解释称：“目前看到的农房业绩这块的净利润为负数，仅仅只是周期性的结果，并不能反映企业真实的经营状况。很多人只看到这一层，没有往深入分析。如果这个企业真的亏损严重，我们怎么可能做资产重组的事情？这是结算周期的关系，受到一些项目、政策的影响，你们也应该看到它今年承诺的利润是6亿元。农房集团的利润是不用担心的。”

不过，中金公司的研报分析显示：“农房集团扎根上海，辐射长三角。在手项目（包括在销、将售和开发）共计33个，其中30%在上海，大部分为住宅地产，考虑上海独特的资源禀赋，我们认为这些项目的风险相对较小。但剩余70%项目几乎都在三线及以下城市，且大部分为中高端住宅，考虑三线城市户均一套的保有量，高于县城的生活成本和弱于一、二线城市的学校、医疗等配资源套，及刚性的户籍制度，需求偏弱；叠加供给偏大、开发商为了回笼资金，目前在销的19个项目存在售价下跌的风险，可能会拉低公司的利润率。”

此外，农房集团在各地的销售形势同样堪忧。根据光明集团内刊显示，农房集团在今年3月17日召开的2014年营销工作会议上强调：“（公司）面临严峻的销售形势和艰巨的任务”，并表示“面对2014年国家银根收紧的趋势，只有‘现金为王’才能站稳脚跟”。

作为一家“深耕上海市场”的本地房企，有业内人士在分析了克而瑞2014年上半年上海销售数据后向时代周报记者指出，“对比一些外来的房企，比如招商地产、新城控股等，会发现农工商作为上海大本营，销售业绩其实还不如他们”。

差异化布局养老物流地产

实际上，光明集团推动房地产业务上市的想法已有7年。早在2008年，时任光明集团总裁曹树民就曾表示，正在寻找私募机构进行战略合作，共同推动房地产业务板块单独上市。

“IPO、借壳都有可能，但不会选择（光明集团）旗下4家上市公司作为借壳对象。”曹树民当时称，旗下上市公司都没有房地产业务，农房集团借壳已有上市公司进行融资不符合专业化运作的思路，“如果借壳，我们会更多考虑买入其他的壳，并在合适的时机选择上市。”

他所指4家上市公司是光明乳业、海博股份、上海梅林、第一食品。不过，事实证明光明集团的思路发生了转变。

海博股份高层人士则向时代周报记者披露了地产业务注入之后的整体思路。他说：“我们看上市地产公司的时候，也能发现一些区别。仔细分析一些高市盈率的房地产企业，他们都有一些亮点。有些房企也在做1+X的转型，这也是他们有高估值的原因。我们这一次重组也符合房地产企业1+X的选择。现在农房提出来的是，除了做住宅地产业务外，还有物流地产、养老地产的概念。我们做楼宇仓储，比如到小区里建收签库，这个将来都是有机会的。”

此外，海博物流在上海自贸区内有11万平方米的土地资源、有西郊冷链园区的土地资源，以及菜管家电商平台的物流仓储建设，也在此次重组中因地产业务的注入而被寄予厚望。

该人士同时透露，海博股份内部人事将会发生较大变动。“除了农房是进来的，我们有两类海博出租、不锈钢企业会出去，物流业务会留在上市公司。所以跟物流相关的高管会留下来，与物流无关的高管会出去，这个调整是肯定的。”

宣布将地产业务注入海博股份之后，光明集团打出的第一张牌是布局养老地产。7月21日，光明食品(集团)有限公司宣布，旗下的两家子公司—农房集团与上海长江总公司，将合作开发位于崇明的养生庄园项目。该合作项目规划用地2000亩；项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元。

根据合作协议，农房集团、长江总公司将共同出资成立项目公司，由农房集团控股，利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目。另据了解，光明集团有意将养老产业和地产资源相结合，因地制宜尝试养老商业模式。

“目前从上海区域市场看，崇明的房企竞争程度相对小，土地资源相对低廉，而生态优良是崇明的一个优势。目前上海房企涉足养老地产的力度并不是很大，优秀的企业也不多。农房希望把养老地产作为其招牌项目，此类差异化产品的打造，自然也是提高竞争优势的一个手段。”分析人士严跃进指出。

不过，目前涉足养老地产的大部分房企更多地还是依赖传统的销售利润补贴项目运营的模式，盈利模式有待继续探索。