多地国五条细则不提20%个税背后:牵扯太多征税不易

开征20%个税需要做哪些准备

在2006年之前，这个问题没有答案。住建部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统，但彼此并不联通。

2006年，北京市对所有新房销售实施了网签，一手房的交易信息实现了电子化。2008年，北京对所有二手房交易也实施了网签，至此，北京的房产交易信息基本都实现了电子化。换句话说，2008年之后，如果要查清楚一处房产的信息，通过住建部门的系统非常容易就可以获得。

而差不多同时期，税务部门的相关信息系统也基本建立了起来。由于在获得房产证之前必须要缴纳契税，所以通过税务部门也能够倒推出房产交易的基本信息。

正是在这个意义上，北京执行征税20%的任务有了现实的基础。

但是，2006年之前的房产信息有多少能够查清楚？至今没有确切消息。即使是在北京，将2006年之前的房产交易信息录入现有的系统，也是一件工程量巨大的工作。

正是因为这个原因，3月30日北京市地税局公布的公告中提出，对于无法核实房产原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

“北京在房产信息电子化方面算做得好的，在很多三四线城市，至今还没有开始网签。”程浩业告诉记者，这些地方根本就不可能做到征税20%。

按照程浩业的说法，如果真想核实房产原值，都可以做得到。从过去手工存档的房产交易资料中查找就是，肯定能查得到。但是，这样的查找需要耗费多少人力？这恐怕是税务部门自己想想都会头大的问题。

不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实应该也不难，但同样需要大量的人力和时间。

任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。

从这个意义上说，在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发出文件，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%~3%征税。而这样的征税方式成各地的通行版本。

当然，对北京来说，至少2006年之后交易的房产都具备了执行征税20%政策的现实基础。