九龙仓上半年销售额不足全年目标四成 曾在武汉有项目

原标题：融资300亿欲夺全国地王九龙仓合作开发模式存隐忧

近日，上海市规划国土局，正式推出黄浦区董家渡13、15地块（小东门街道616、735街坊），地块全额保证金为50亿元，董家渡13、15地块的出让预申请公告前晚在上海市土地交易市场发布。

估价高达300亿元，备受业界关注的董家渡地块近日刚刚开始接受预申请即引来各大资本的关注，不少业内人士预判，该地块若顺利成交或刷新地王纪录，将超过去年新鸿基夺下的217.7亿元上海徐家汇地王，成为“全国总价地王”。

与此同时，9月10日，九龙仓在香港联交所发布公告，公司计划融资50亿美元（约合人民币306.72亿元）。分析人士认为，九龙仓此举或对董家渡地块“势在必得”，从而弥补去年竞标上海地王失利留下的遗憾。

对于此次九龙仓融资50亿美元的意图，《中国经营报》记者致电致函九龙仓，九龙仓集团品牌公关部相关负责人以不便透露详细细节为由拒绝接受采访。不过在业内人士看来，50亿美元与业界预测中的董家渡地块总价非常接近，九龙仓此举无疑是为了竞标地王充实“弹药”做准备。

在以价换量黯然收官、上半年完成全年销售目标不足四成的情况下，业界分析认为，九龙仓砸钱数百亿拿地存在较大风险，而其合作开发模式的隐忧也将逐步暴露出来。

融资50亿美元或为充实竞标“弹药”

上海董家渡地块出让公告显示，此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发。“将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心”。

据悉，港资大牌开发商九龙仓集团、民营企业组建的资本实力雄厚的中国民生投资股份有限公司以及地方国企上海外滩投资开发（集团）有限公司均有意参与争夺。

记者了解到，董家渡地块位于南外滩的黄浦滨江板块，属于黄浦江沿岸除陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，该地块的地理位置非常重要，是各大房企的必争之地。9月10日，夺地热门房企之一的九龙仓通过公告披露，向香港联交所申请更新其50亿美元的中期票据计划上市安排。在此后的12个月内，九龙仓将向专业投资者发行债券，并于9月11日债券上市。

综合目前竞标董家渡地段最热门的三家参与竞争的企业，同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述三家企业实力雄厚，未来董家渡超级地王将上演“地王争霸赛”。雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力以及政府资源缺一不可。

张宏伟认为，单纯从资本实力对比的角度来看，无论是“中民投”还是九龙仓，如果公司打算倾全力拿下这个全国总价地王，还是有比较大的希望的。但支付保证金和拿下董家渡地王只不过是刚刚开始。对于企业来讲，随后的日子不仅要完成支付300亿元的地价，还要进行后续开发、运营等方面的投入，这方面大约也需要至少200亿元。总的来看，成本累计500亿元的投入不是一般开发商或企业能够扛得住的。这对于上述任何一家企业来讲都是一个非常大的考验。

克而瑞集团CRIC研究中心高级研究院朱一鸣分析说：“吴天海在业绩发布会上表示，九龙仓将来的投资将由DP转IP，即投资物业、收租。从九龙仓此前参拍徐家汇中心地块，到如今又传出要参与董家渡地块竞争，可以判断九龙仓对于重点城市市中心的优质综合体地块还是有兴趣投资和持有的。此外，九龙仓在上海静安等区域仍然有一些较为稀缺的地块储备，也是未来一大盈利点。”

知名地产人士严跃进表示：“对于九龙仓来说，今年的销售业绩受到市场降温等影响，所以整个资金面相对来说不如预期。而且从融资等角度看，目前各个金融机构也对楼市持谨慎的态度，所以会抬高资金成本。那么，如此体量大的地块，对于九龙仓而言，确实难以消化。若从这个角度看，不排除九龙仓以联合体拿地的动作。”

一位上海的房地产企业高层告诉记者：“九龙仓此次之所以选择拿下地王，主要有三个方面的原因，第一是因为上海房地产市场供销比较好，行情一直比较平稳，第二，若是能在上海这样的金融中心拿下地王，对于公司本身的品牌知名度提升、实力的彰显都是非常不错的选择，第三，在上海这样的地方拿下地王，树立一个标杆性的项目，对于布局华东的九龙仓来说将是一次非常良好的打造团队的机会。”