九龙仓上半年销售额不足全年目标四成 曾在武汉有项目

上半年完成全年销售目标不足四成

记者查阅九龙仓今年8月发布的年中业绩报告显示，今年九龙仓的销售目标是230亿元，而上半年仅完成约90亿元。对此，九龙仓副主席吴天海表示，公司当下的目标是去库存，把资金拿回来再寻找新的投资目标。九龙仓今年大半年没有新拿土地。他还表示，公司要完成全年销售目标230亿元人民币存在难度，而且对下半年市场并不具备信心，即使公司销售的楼盘面积达标，销售额也未必能达标。

值得注意的是，相对于国内其他房企“犹抱琵琶半遮面”的降价促销策略，九龙仓率先在长三角地区进行实质性降价。记者在采访中了解到，在整体库存高企的常州和苏州、杭州等城市，九龙仓为了降价“换量”，部分楼盘降价幅度达到每平方米3000元至5000元。在成都，也有数个九龙仓楼盘大幅降价销售，幅度最高也达到5000元。

由于事先没有征兆的大幅度降价超出老业主们的心理预期，以苏南为代表的九龙仓布局城市还出现多起大规模的业主“维权”事件。对于公司下半年是否会继续采取降价策略消化库存，吴天海表示，市场有需要时就会调整价格促销。“但有时减价也不一定保证能把楼盘卖出，如果是那样的话，公司也不会疯狂减价售楼”。

吴天海曾经对媒体公开表示：“暂时来看对住宅楼市不乐观，所以公司过去大半年也没有买入新的土地，而是先把手上的存货卖出去，拿到资金后才寻找新的目标。”

现在，让苏州九龙仓时代上城维权业主代表陈先生更加担心的是，密切关注九龙仓集团年中报以及新动作的他发现，一些九龙仓将转投资金向其他的报道开始出现。“九龙仓集团相关负责人也明确表示上半年销售业绩不好，可能会转向其他方面投资，我们现在特别担心九龙仓集团资金转投其他城市或者方向，从而造成现有我们在苏州所购的住宅项目质量敷衍过去甚至烂尾。”

对此，中原集团研究中心研究总监张海清表示：“进入2014年以来，房地产市场整体下滑明显，今年前8月40个城市商品住宅成交面积比去年同期降低15%。在整体市场低迷的情况下，九龙仓完成业绩的压力非常巨大。”

合作开发模式存隐忧

业内人士告诉记者，由于董家渡“全国总价地王”总价太高，对于企业的综合能力要求较高，最终由竞标的品牌房企们极有可能采取“联合拿地”的方式去夺得地王。

张宏伟认为，楼市常态化调控的市场背景下，联合拿地的开发模式逐渐盛行。联合拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。前两年一些“地王”如广州亚运地块，上海外滩8-1总价地王等项目均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。时至今日，大多数合作开发让这些企业的“地王”继续生存了下来。

而相关资料显示，联合拿地、合作开发一直是九龙仓快速扩张的重要方式之一。2007年，九龙仓宣布内地投资计划，将在5年内实现内地资产占集团总资产的50%。此后，九龙仓多次与招商、中海等内地房企合作加大布局，在重庆、杭州、武汉、上海、成都等地获得多个项目。

然而，不少业内人士指出，在楼市调控政策持续收紧的大背景下，开发商以合作模式规避项目风险固然必要。但是，这一种合作模式也易滋生出各种隐患。

比如九龙仓与绿城的合作过程，经历了2007年的尝试合作，2009年的合作结束，以及2012年一跃成为绿城第二大股东这三个阶段。这种合作，分工明确，但也使九龙仓丧失了对整个项目的把握。因此，合作模式仍有较大的风险。

“九龙仓延续原有的合作开发模式，是存在问题的。一方面，合作方增加，会加大利益协调的难度，从而增加项目运营的不确实性。另一方面，九龙仓也有必要从过去的提供资金角色，转向经营战略规划方上来。否则九龙仓的合作开发模式将隐患重重。”严跃进分析认为。

实际上，九龙仓等香港老牌房地产企业代表，尽管进入内地10余年之久，但依然处在不断地适应和探索中。

九龙仓的内地拓展之路并不平静。2010年9月8日，九龙仓集团击败央企，虎口夺食，以48.28亿元的高价夺得黄浦江沿岸E18地块(9-3)，折合楼板价为35490元/平方米，当时一举刷新了上海住宅用地单价地王的纪录。如今，四年多的时间已经过去了，该地块却因开发缓慢被业内质疑。九龙仓开发的多个项目今年更是因为降价引发大规模维权潮……

在业内人士看来，九龙仓现在正在集中精力“补充优质库存”，九龙仓在香港地产界的地位非常显著，然而公司在金融中心上海的发展成绩却不够理想。张海清指出：“九龙仓近期去二三线城市库存的同时，正将精力重新聚焦于一线城市核心地段。”

然而，上述人士坦言，在国内房地产行业发展走势不甚明朗的情况下，砸钱数百亿拿地王确实存在一定风险。从目前九龙仓在国内的发展状况来看，在区域产品定位、企业布局战略上都存在一定问题，因此九龙仓夺得地王之路才刚刚开始，任重道远。

严跃进表示，今年整个房地产市场形势都不太好，所以房企业绩不佳也可以理解。不过从九龙仓的角度看，其在2010年拿地是比较激进的，但那个时候恰是楼市政策开始密集打压的时候。另外，从区域市场看，其布局的部分城市，比如成都、无锡、常州、杭州、天津、宁波等都是属于经济发达、但库存量偏高的区域，或许在城市定位上需要转变一下观念。除此之外，九龙仓集团也曾因多个城市的项目开发缓慢而遭到囤地赚取暴利的质疑。因此，九龙仓的地王之争之路定然不会平静。