准婚房出租期内变“凶宅” 房东起诉承租公司

老梁(化名)将名下的一套房子装修一新，本想过几年给儿子当婚房用，没想到这套房子生了事端。

房子空置期间，老梁与一公司达成协议将房子租予其员工，不料租期内屋内有人亡故，好端端的房子添了晦气。老梁将承租公司告上法庭，认为公司违约安排非合同限定人员入住，该员工死亡造成房屋价值贬损，要求赔偿经济损失30万元。昨天，静安区人民法院开庭审理该起案件。原被告双方就被告是否违约、人员屋内死亡是否给房屋价值造成损失以及谁承担“租客”死亡风险等各执一词。目前案件双方初步同意庭下调解，调解若不成，法院将择日宣判。

合同约定了居住任意3人还是特定3人

老梁与被告嘉特纳幕墙(上海)有限公司曾于2012年1月16日签订《租赁合同》。按照合同约定，老梁将面积近140平方米的房屋租予嘉特纳公司，供其员工居住，租期从2012年2月1日起至2013年1月31日。不料，2012年8月20日，仅入住一周的员工在房内猝亡，被当日入住的另一同事发现并报警。

在《租赁合同》的正文中，双方约定，房屋居住不得超过3人，双方还在补充条款中写明，承租方向出租方提交3名公司居住员工的身份证明。

老梁认为，死于房屋内的公司员工并非租赁合同限定人员，嘉特纳公司安排他人入住，属于违约。

然而庭审时，被告代理人却认为嘉特纳公司没有违约。被告代理人表示，《租赁合同》限定了房屋居住不超过3个人，但没限定是哪3个人。多项证据表明，房屋从承租开始到租约到期，屋内居住人员从未超过3人，屋内猝死人员也是嘉特纳公司员工，安排其入住属于居住人员调整。

原告代理人认为，合同约定是特定的3人，而不是随意的3人。因为房屋在未来要作为婚房使用，为避免出租过程中的一些风险，老梁对居住人的选择条件较为“苛刻”，对男女老少、身体状况、品质素养都有要求，但是公司给出的相关答复很模糊。根据3名居住人的身份信息和公司其他工作人员的口述，3名居住人都是公司中高层，且都是中青年，各方面条件较符合老梁的标准，因此同意出租。如果只是约定任意3人入住，合同也没必要再另立补充条款确认3名入住者身份信息，而且死者生前入住也未提供身份信息。

被告认为，补充条款只是为了证明居住人的合法身份，并不能说明租赁对象是特定的3个人，而且原告也没有花时间对租客的各方面情况进行审查。

人员死亡是否造成房屋损失

用来做婚房的房屋内死了人，老梁觉得，按照我国的风俗习惯，此房屋的使用已经受到了严重影响。

老梁就房屋情况询问了中介公司，中介给出的答案是：如果房屋出售，不将屋内发生情况告知买方，则属于隐瞒重大情况，若告知，房屋的卖出价格将会折掉25%到30%。老梁后又询问房屋评估机构，得到的答案与中介差不多，出事房屋的折价会超过20%。即便不出售，老梁今后使用这一房屋时也会有心理阴影。

被告认为，人的死亡是正常现象，与房屋损失之间没有直接联系，屋内死人给房屋造成损失也没有法律依据，损失无法量化。而且，什么样的人在屋内亡故会造成房屋损失，这个人员范围很难界定。“是否至亲在房屋内死亡就不造成房屋损失，远亲就会造成损失，这个如何区分？”

“租客”死亡，风险谁来担

案件的第三个争论焦点是，如果被告的行为不构成违约，那么“租客”死亡的风险由谁承担？

被告认为，承租人的死亡是房屋租赁过程中可能出现的风险，应该由出租人承担。

原告认为，出租房屋的风险应该在可预见、可控的范围内，因此在订立合同前就对居住人做了一些筛选，但被告人的违约行为使得非限定人员入住，非限定人员的健康状况无从判断，使得出租人的风险变得不可控。