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准婚房出租期内变“凶宅” 房东起诉承租公司


来源:文汇报

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老梁(化名)将名下的一套房子装修一新,本想过几年给儿子当婚房用,没想到这套房子生了事端。 房子空置期间,老梁与一公司达成协议将房子租予其员工,不料租期内屋内有人亡故,好端端的房子添了晦气。老梁将承租公

老梁(化名)将名下的一套房子装修一新,本想过几年给儿子当婚房用,没想到这套房子生了事端。

房子空置期间,老梁与一公司达成协议将房子租予其员工,不料租期内屋内有人亡故,好端端的房子添了晦气。老梁将承租公司告上法庭,认为公司违约安排非合同限定人员入住,该员工死亡造成房屋价值贬损,要求赔偿经济损失30万元。昨天,静安区人民法院开庭审理该起案件。原被告双方就被告是否违约、人员屋内死亡是否给房屋价值造成损失以及谁承担“租客”死亡风险等各执一词。目前案件双方初步同意庭下调解,调解若不成,法院将择日宣判。

合同约定了居住任意3人还是特定3人

老梁与被告嘉特纳幕墙(上海)有限公司曾于2012年1月16日签订《租赁合同》。按照合同约定,老梁将面积近140平方米的房屋租予嘉特纳公司,供其员工居住,租期从2012年2月1日起至2013年1月31日。不料,2012年8月20日,仅入住一周的员工在房内猝亡,被当日入住的另一同事发现并报警。

在《租赁合同》的正文中,双方约定,房屋居住不得超过3人,双方还在补充条款中写明,承租方向出租方提交3名公司居住员工的身份证明。

老梁认为,死于房屋内的公司员工并非租赁合同限定人员,嘉特纳公司安排他人入住,属于违约。

然而庭审时,被告代理人却认为嘉特纳公司没有违约。被告代理人表示,《租赁合同》限定了房屋居住不超过3个人,但没限定是哪3个人。多项证据表明,房屋从承租开始到租约到期,屋内居住人员从未超过3人,屋内猝死人员也是嘉特纳公司员工,安排其入住属于居住人员调整。

原告代理人认为,合同约定是特定的3人,而不是随意的3人。因为房屋在未来要作为婚房使用,为避免出租过程中的一些风险,老梁对居住人的选择条件较为“苛刻”,对男女老少、身体状况、品质素养都有要求,但是公司给出的相关答复很模糊。根据3名居住人的身份信息和公司其他工作人员的口述,3名居住人都是公司中高层,且都是中青年,各方面条件较符合老梁的标准,因此同意出租。如果只是约定任意3人入住,合同也没必要再另立补充条款确认3名入住者身份信息,而且死者生前入住也未提供身份信息。

被告认为,补充条款只是为了证明居住人的合法身份,并不能说明租赁对象是特定的3个人,而且原告也没有花时间对租客的各方面情况进行审查。

人员死亡是否造成房屋损失

用来做婚房的房屋内死了人,老梁觉得,按照我国的风俗习惯,此房屋的使用已经受到了严重影响。

老梁就房屋情况询问了中介公司,中介给出的答案是:如果房屋出售,不将屋内发生情况告知买方,则属于隐瞒重大情况,若告知,房屋的卖出价格将会折掉25%到30%。老梁后又询问房屋评估机构,得到的答案与中介差不多,出事房屋的折价会超过20%。即便不出售,老梁今后使用这一房屋时也会有心理阴影。

被告认为,人的死亡是正常现象,与房屋损失之间没有直接联系,屋内死人给房屋造成损失也没有法律依据,损失无法量化。而且,什么样的人在屋内亡故会造成房屋损失,这个人员范围很难界定。“是否至亲在房屋内死亡就不造成房屋损失,远亲就会造成损失,这个如何区分?”

“租客”死亡,风险谁来担

案件的第三个争论焦点是,如果被告的行为不构成违约,那么“租客”死亡的风险由谁承担?

被告认为,承租人的死亡是房屋租赁过程中可能出现的风险,应该由出租人承担。

原告认为,出租房屋的风险应该在可预见、可控的范围内,因此在订立合同前就对居住人做了一些筛选,但被告人的违约行为使得非限定人员入住,非限定人员的健康状况无从判断,使得出租人的风险变得不可控。

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[责任编辑:王玉]

标签:公司 出租 婚房

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