农村土地流转 房地产行业面临改变

近日，关于农村土地流转的讨论成为继“上海自贸区”之后新的市场热点。根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途来看，分为农业用地和建设用地等。集体建设用地多指除耕地、林地等农用地外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地，而这类土地就是此轮城镇化浪潮下，市场密切关注的潜在蛋糕。

随着海南、温州等部分城市试点的出现，集体建设用地不经征地而直接进入土地市场，打破政府对建设用地的垄断，似乎成为众望所归。对房地产开发企业来说，海量土地资源预示着巨大的机遇。但如何让农民作为土地集体所有者的身份，分享城镇化红利？同属于农村宅基地的小产权房又面临怎样的命运？对开发商又会带来怎样的机遇？

本期《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请了阳光100置业集团常务副总裁范小冲、上海易居房地产研究院副院长杨红旭共同探讨关于农村土地流转的话题。

NBD：农村土地流转一旦放开，对房地产市场的影响会集中在哪些方面？开发商是否面临更多的机会。

范小冲：这部分土地资源是非常巨大的，一旦变成城市用地，土地价值也是天量级，具有十分重大的意义。但还有一个非常敏感的问题，就是如何在土地流转过程中去实现公平性，普惠农民，这就需要制度的约束，不能简单靠地块位置、性质、交通便利程度来决定土地价格高低。

这对未来房地产市场格局会产生重大改变。在此之前，土地是由政府一级垄断的，供需矛盾很大，出现房价持续上涨，地王频生的状况。一旦海量的农村建设用地进入市场，特别是一些区域市场的地价会发生巨大变化。这种影响不光是对整个房地产市场，乃至中国经济发展也会有巨大改变，从而真正推动城乡一体化。

杨红旭：在我看来，这个改革会是一个比较漫长的过程。农村建设用地的流转实则难度比农用耕地还要大，涉及的利益方更多。目前一些地方出现试点，但基本都是集体内的，最多是县村一级的内部流转，不可能出让给地产开发商或城市。

十七届三中全会提出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，但过去5年的推进非常慢。目前虽然在进行一些相关尝试，但不会一下全都放开。

按照目前态势来看，开发商很难有更大的机会，主要是集中在新城镇建设，在部分中心县城做地产开发，但由于购买人群主要是非城市人口，因此规模很小，利润相对较薄。

NBD：此前有业内专家提到，原来的土地供应有限，很大一部分原因是中央紧守18亿亩耕地红线。一旦农村土地流转放开，这一红线是否会松动？同属于农村宅基地的小产权房的命运又将如何？

范小冲：农村建设用地与农用耕地是完全不同的概念，18亿亩农用地主要是指耕地，这道红线控制得非常严。而农村建设用地主要是宅基地以及农村乡镇企业用地，其中有很大一部分用地使用效率低，甚至是闲置状态。伴随着城镇化的推进，大量农村人口进入城市，农村土地流转是大势所趋。

至于小产权房的出现则是制度不合理造成的，特别是在大城市，小产权房的比例已经相当高，必须改革。我觉得可以将其纳入整个城市规划，纳入房产税。

杨红旭：小产权房的问题一定要解决，但改革难度会很大，未来几年很难全面性处理。至于耕地问题，18亿亩红线碰不碰，现在还不好说。

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