李嘉诚抛410亿物业 内地楼市快见顶？

李嘉诚的每一次动作都会引来业内的广泛关注。最近有消息称，“长和系”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。

《每日经济新闻》记者注意到，在内地土地市场火热、地王频出的的当下，李嘉诚的大手笔减持，引起了业内的警惕—王石在一周之内接连两次警告：“精明的李嘉诚在卖内地的物业，这是一个信号，小心了！”

李嘉诚对风险极度谨慎，他的经典言论是“用90%的时间考虑失败”。同时，他也是跨越周期的投资高手，采取多元化的稳健策略，低买高卖。随着“长和系”近两年来大手笔投资欧洲，近期又在内地频繁抛物业套现，无不体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的思路。在一些也内人士看来，李嘉诚的出手，让当前的楼市弥漫了一些危险气息，或许暗示了国内楼市已经见顶。

抛内地物业转战欧洲

“长和系”旗下的地产项目，最近“套现”动作不断。据了解，长江实业[简介最新动态]即将在北京推出新一期别墅产品“誉天下·瑞景花苑”，较之前一期可能涨价30%至50%。长江实业董事郭子威表示，这也是该项目的最后一期。之前，长实已借助该项目的销售套现约70亿元。而和记黄埔在日前公布了其位于南京的首个项目案名为“涟城”。和黄方面称，该项目是精装高层加别墅，800万元起。

值得注意的是，有报道称，在捂盘十余年后，长江实业才在2008年推出“誉天下”第一批别墅。而在2010年底在拿到上述南京地块后，和黄直到今年上半年才开始缓慢开工。李嘉诚在多个内地城市的大手笔“套现”的同时推出上述项目，也被疑为“套现落跑”。

尽管在业内人士看来，低价买入土地之后的“长线操作”、“缓慢开发”，坐等地块升值，是长和系的典型特征。不过，基于李嘉诚的惯用策略，长和系上述举动难免不引人遐想。“长和系的商业逻辑就是低买高卖。”接受《每日经济新闻》采访时，睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文直言。

对于上述瑞景花苑的定价，长江实业董事郭子威明确表示是目前市场行情的正常反应，且否认撤资，并强调不会退出内地市场。但他同时也表示，公司出于稳健的投资考虑，只是不把鸡蛋都放在一个篮子里，“国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多。”

据不完全统计，从2010年至今，长和系在海外市场投入的收购资金已经接近1500亿港元。长江实业财报显示，2010年4.2%的负债率是近几年的最低点；此前的2008年、2009年分别为16.5%、9.5%；而伴随着欧洲的大手笔收购，长江实业的负债率从2011年开始攀升，2011年、2012年分别为7.6%、7.3%。

“相比之下，投资海外的资金要小于国内，且国内竞争十分激烈，而国外还没这么充分。而从未来的投资回报率看，欧洲的机会更多。”郭子威称。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受记者采访时表示，长和系追求的是资产绝对值最大化，李嘉诚的选择是全球性的，或认为当前经历了经济危机的欧洲国家机会更好。

尽管当前内地土地市场异常火热，地王频频出现，楼市也持续升温。但薛炯文认为，以5年为界线的话，目前的房价已经处于“头顶”区域。

频频出售低回报资产

在近年来大举进军内地市场的港资财团中，李嘉诚旗下的“长和系”一直处于领先地位，尤以商业地产最为出色。但《每日经济新闻》从各方获得的消息显示，李嘉诚对自身投资结构进行调整，比如看淡物业持有的信号比较明确。

早在亚洲金融危机之前，投资型物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示，1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常性利润的84.61%。而在1998年，长江实业加大了对投资型物业的开发，当年的固定资产较1997年猛增423%。

伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献越来越缓慢，李嘉诚敏锐地将低回报的资产出售套现，转投高回报率的资产。记者梳理近几年来长江实业的财报发现，物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。长江实业2013年中报表显示，这一部分的营业额为10.02亿港元。

不过，相比之下的收益增长则日渐缓慢。在长江实业财报“营业额及业务收益”一栏中，2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元，相比2011年同比增长达16.48%，然而在2013年前6个月，这一比例下降至8.24%。

值得注意的是，从1991年到2011年的20年间，和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

百佳超市虽然在2012年营业额高达200多亿港元，但受制于租金成本高企等多种因素，毛利也仅有2%~3%。这对于追求稳健收益的李嘉诚来说，确实有点不能接受。中房商学院高级研究员韦华伟认为，从地产功能来看，目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

此前，“长和系”曾有过多次将低回报的资产出售套现的情况。最典型的是2008年全球金融危机前后，在几个月内数次战略性售出其上海物业：2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业；年底，和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业别墅，同样远低于之前同类产品售价。

土地市场投入骤减

除了上述商业地产项目准备套现外，“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。回顾“长和系”在内地十余年的发展路径，可以发现几乎从未偏离其“低价拿地、长线操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地储备吸纳，土地成本比较稳定，但2012年至今，“长和系”在土地市场上却鲜有动作。

长实与和黄2007年报显示，长实在全球范围内共拥有可建楼面面积约2150万平方米的土地；和黄则共拥有可建楼面面积约1090万平方米的土地，绝大部分位于内地。2008年全球金融危机的爆发，对房地产行业造成了冲击，期间，“长和系”加速在内地市场的扩张。长江实业2008年单独操刀位于北京的纯住宅大盘，“长和系”则“逢低买入”土地。

记者梳理财报发现，在2008年、2009年年报中，长江实业的董事会均明确表达了加强土储的愿望。2010年初，李嘉诚更是公开表示，长江实业土地储备足够未来5至6年使用，由于平均成本较低，加上负债低和备用资金充裕，可动用不少于500亿港元进行投资。

“长和系”拿地成本如何？以2011年为例，长实及和记黄埔共在内地成功竞得5块土地，面积约65.54万平方米，平均拿地成本仅为1872元/平方米。和记黄埔2012年年报显示，公司当前土地储备约1022万平方米，大部分通过与长江实业共同持有，在内地的平均土地成本为1980元/平方米。

财报显示，2012年在内地，长江实业仅与和记黄埔的合营公司在当年5月份拿下上海青浦区一块约14.5万平方米的住宅用地，其他再无拿地动作。而梳理公开资料发现，和记黄埔也仅仅在2012年12月4日，以成交价为2320万元拿下了武汉蔡甸区的一块地，楼面地价1502元/平方米。

有媒体报道称，李嘉诚2013年上半年未在内地投资一分钱。长江实业2013年中报也显示，今年上半年该公司在内地市场上并没有一块土地入账。在香港，长江实业最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年，长江实业未在香港拍得任何地块。

此外，“长和系”也不再像之前那样对土地储备频频表态。在2012年年报中，长江实业仅仅只是表示“中央政府调控将主导房地产市场持续发展，集团将继续推动内地业务长期持续增长，如期推展各项发展项目，予以配合”。2013年中报则没有提及土地市场的策略。

在近日地王频频再现的时候，“长和系”在土地市场上的“消失”，也不得不让人们警惕，甚至引发了舆论对长和系市场“撤资”的疑虑。“长和系”对于当前楼市的判断，通过郭子威最近对媒体的表态多少可以看出一些端倪。对于连续缺席符合长实定位的北京农展馆地块、上海徐家汇中心项目、杭州华家池等地块拍卖现场，郭子威坦言“市场竞争激烈”。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，长和系在土地市场上的投入减少，主要在于当前的地价畸高，侵蚀企业未来盈利空间，增大了风险。据国土部下属的土地勘测规划院发布的数据显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，环比增速为1.62%，已连续五个季度加速上升。

“土地市场过热导致了风险形成。”陈晟认为，港资公司的运作模式一般是低位进入，高位抛出。在他看来，李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用。

不管是否承认存在楼市泡沫，事实已经摆在那里。所谓观点分歧，可谓是仁者见仁，智者见智。但楼市更多纷争，只会扰乱楼市理性预期，进一步加大房地产市场运行风险。如今市况之下，房地产市场运行将面临重重风险，犹如行走在钢丝绳上，随时可能陷入万丈深渊。

国民经济遭遇房地产行业绑架，在2008年后的国际金融危机治理阶段更为明显。2003年以来的房地产市场，唯一出现较大幅度的价格回落，发生在2008年的第四季度。但随后启动的超常规信贷狂飙，很快扭转了楼市萧条走势，至此房价每年上一个台阶，让购房实力不济的人们望楼兴叹。

2012年下半年楼市的全面复苏，伴随着宏观经济的企稳。这主要是因为，近几年房价上涨到地方投资增长的传导链条日益得到强化。在现行的分税制下，地方财政高度依赖土地出让收入，地方政府债务偿还也有赖于持续上涨的土地市场，由此形成了一个坚不可破的链条。一旦刺破房地产泡沫，恐将迎来系统性金融风险的全面爆发，以及地方财政的收支危机。

但是，任由房价继续上涨又必然加剧宏观经济的虚拟化进程，恐将迎来日本泡沫经济破灭带来的长期经济萧条泥潭，这种结果也是我们不愿看到的。

在中国这样一个具有悠久历史文化的文明古国，置业的习惯延续已久。如果按照自有住房比率进行比较，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房比率高达89.3%，而美国大城市居民自己拥有住房的平均比率仅超过50%。这似乎也带来一个悖论，理论上看我国刚性住房需求较少，但实际上通过房屋交易价格所反映出来的刚性需求非常旺盛。

无论如何，房价过度偏离收入和租金所引发的风险，正日益挑战我们的承受力。动辄好几百万、上千万的一套房产，需要动用庞大的货币资金，这恐怕也非普通人所能。资金“击鼓传花”的游戏，终究会因为高处不胜寒戛然而止。但资金链条的断裂带来的将是连锁反应和几何级数的收缩反应。近日，李嘉诚抛售不动产套取现金，是一个值得警惕的经济信号。

我国房地产市场运行的风险已经过度累积，给予政府调控和治理的空间日益狭窄。如果不施加调控措施，市场的非理性将占据主导，天价购置土地络绎不绝，房价将面临全面失控的危险。如果施加强度过大的政策措施，房价将明显回落，势必通过地方政府偿债风险传导，影响金融机构资产质量，进而通过财富收缩效应降低投资与消费，引发宏观经济低迷不振。当前我国房价正在危险中艰难穿行。从这一点上说，或许正是抛售物业套现的最好时机。