二线楼市调控趋紧 限购限贷将使年末市场遇冷

【各城调控新措】

武汉

今年住房用地供应比过去五年年均实际供应量增加20%以上，明年比前五年均值增加10%。外地购房者社保缴存年限延至两年，限购1套住房。调高第二套房贷款首付比例至70%以上。

南昌

今年住宅用地供应量超计划10%，明年为今年计划供应量的120%。外地购房者社保缴存年限延至两年。进一步提高第二套房贷款首付比例。

厦门

今年住房用地供应总量比前五年年均实际供应量增加20%。提高第二套住房贷款首付款比例。外地购房者需提供前2年内连续缴纳1年以上社保证明，且限购1套住房。

长沙

今年、明年住宅用地供应量不低于过去五年平均实际供应量。主城区购第二套新建商品房，进一步提高首付比例。

沈阳

今年中小户型普通商品房、保障性住房用地供应比重达到75%以上。居民家庭购二套房贷款首付比例提至65%。外地购房者社保缴存年限延至两年以上。

南京

今年住宅用地供应在前五年平均供应量基础上增加10%。进一步提高第二套住房贷款首付比例。

在北上广深四个一线城市调控政策出台后，年末的“楼市调控潮”由一线城市向二线城市蔓延。

11月26日，南京发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(简称“宁八条”)，使岁末突击调控楼市的二线城市增至7个。值得注意的是，除郑州是9月初发布新政，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京6个城市的调控新规均是在11月22日至11月26日间出台。

5天6城集中念起“楼市紧箍咒”，这让刚刚经历过火热“金九银十”的楼市，平添了几分寒意。

二线城市集中出手

调控延续以往思路，限购限贷政策将使年末市场遇冷

“南京这调控挺温和的，不像我们老家，一调控就先对外地人动手，”毕业后留在南京工作的南昌人小钱，对楼市调控中非户籍人口限购内容最敏感。

11月26日，“宁八条”一颁布，小钱就仔细阅读，八条内容中五条都涉及了保障房，根本没提提高外地人购房门槛。

而在3天前，南昌出台的“昌六条”明确提出，非本市户籍居民购房需提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续一年调整为两年。

需求侧管理仍然是此轮二线楼市调控收紧的重点。

提高非户籍人口购房门槛，严格限制外来人口的购房需求，一直是一线城市收紧调控的普遍做法，而在这一轮二线城市的楼市新政中，也有集中体现。

除了南昌，武汉、沈阳均指出，非本市户籍居民家庭购买的住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由一年以上提高到两年以上。郑州的“限购令”则指出，同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，方可限购1套住房。

提高二套房首付，也成为此轮二线城市调控新政的主要内容。南昌、武汉、沈阳、长沙、厦门、南京均不同程度“进一步提高”二套房贷款首付比例。

在增加供给方面，几乎所有城市都提到了增加住房用地供应。

武汉提出，2013年住房用地供应量比过去5年年均实际供应量增加20%，2014年比前5年均值增加10%;南京提出今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量的基础上增加10%;厦门2014年住房用地供应总量，比前5年年均实际供应量增加20%，同时严格查处闲置商品住房项目;南昌提出2014年住宅用地计划供应量为今年的120%，力争130%。

“从各个城市限购限贷升级的角度看，基本都按照以往调控思路进行。”链家地产市场研究部张旭认为，“限购限贷的升级将会在短期内抑制购房需求的正常释放，年末市场遇冷几成定局。尤其是，多个城市表态将会扩大土地供应规模，特别是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大，市场对明年房价上涨预期或会有所降温。”

一线城市示范意义大

受年度调控目标压力，不排除其他二线城市跟进调控

值得注意的是，这些密集出台的调控政策有很多相似之处，几个城市关于严格市场监管，引导企业合理定价，提高二套房首付比例等条款几乎如出一辙，连土地供应的增加比例、非户籍人口购房需缴纳个税的年限都极为相似。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来，这一轮二线城市密集出台楼市调控政策，多少有些为了应付考核而“临时站队”的色彩。

“南京作为房价涨幅最快的二线城市之一，从政策力度上看却是最近出台政策城市里面力度最弱的，没有提及限购收紧，对二套房贷收紧也只是原则重申。这种站队的临时调控措施，后续可能有超过20个城市继续出台，以应对年度调控目标。”张大伟说。

所谓年度考核，是指今年2月，国务院出台关于楼市调控的“国五条”，要求全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照此要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。

然而，10月，全国新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，还有26个城市涨幅在8%—10%之间。不仅一线城市涨幅居首，多数省会城市的房价涨幅都超过了城镇居民人均可支配收入的实际增幅。面对“恼人”的房价涨幅，10月中下旬开始，一线城市陆续出台了新一轮的楼市调控措施。

“一线城市房价涨幅一直全国居前，此轮出台收紧调控的细则，示范意义非常大。很可能引发价格上涨较快的二线城市在最近出现一波调控收紧。这有可能对四季度市场走势有明显影响。”张大伟说。“但如果没有实质性增加供应的举措，2014年供需结构依然难以缓解。”

张旭也认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州、太原、杭州等城市也会出现进一步的政策收紧。“从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。”

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