武汉高端商业体今年扎堆入市 商铺回报超一线城市

伴随近年商业地产开发高歌猛进，目前武汉人均商业面积已突破1.2平方米，超过被誉为“购物天堂”的香港。

高端写字楼的连续入市、大型购物广场的密集开建和开业，成为今年武汉商业地产市场常见的景象。

高端商业体今年扎堆入市

11月19日，用硚口区政府相关人士的话来说，是商业地产史上值得记载的一天：在武广对面的京汉大道上，国内最高端的商业地产项目、投资130亿、总建筑面积66万平方米的恒隆广场开工。同一时间，位于古田的凯德广场也举行开工仪式。一东一西，两大商业地产巨头布阵硚口。

说今年是大型商场开业、开工最密集的时期并不为过。

9月28日，汉街万达广场携万达嘉华酒店、杜莎夫人蜡像馆同日启幕。这座位于武汉中央文化区区域中轴上的汉街万达广场，造价是普通万达广场的3倍，同时开创了中国单体造价最高、中国外观立面最华丽、中国夜景效果最绚丽、中国最大IMAX影城等多项中国之最。

11月16日，托起二七大桥商圈的奥山世纪广场开业，华中最大真冰溜冰场等休闲体验业态，让青山和武昌市民大呼过瘾。另外，因地铁2号线而重装开业的中商广场、鲁巷广场等都拿出了看家本领抢占市场。

中商集团还透露，为掘金中南路，中商集团还将有“大动作”——再购地50亩，建12万平方米的购物中心(停车位达2000个)，并与中商广场连成一体。届时，一个超级大摩尔将出现在中南商圈。

武汉市商务局统计表明，2011年底全市商业营业面积1076万平方米。2012年，全市销售商铺、写字楼292万平方米，其中商业面积超过150万平方米。总人口近1000万的江城，目前人均商业面积已超过1.2平方米，超过香港人均1.1平方米的水平。

恒隆董事长陈启宗接受本报记者采访时透露，虽然武汉商业体很多，但没有一个世界级的高端购物中心，他仍然看好武汉，恒隆9年寻觅才找到武广商圈里的这块宝地，对未来的市场很有信心。

经济向好带来写字楼一房难求

过去的三年多里，武汉写字楼市场也搭上了经济发展的快车：从2009年开始，武汉写字楼市场平均租金出现连续上涨，增速在国内仅次于北京市。近三年来，每年都有大量企业进驻武汉，他们对甲级写字楼的需求很大，有些企业不得不排队等待，一房难求。

汉口的新世界中心写字楼一楼大厅的铭牌上可以看到，这里入驻的企业以跨国公司华中总部、国内大企业总部、高科技公司等企业为主，常年满租，租赁需要排队等候入驻企业退租。新华路与江汉北路交会处的浦发银行大厦也没有空余面积可租，浦发银行大厦也是常年满租。

仲量联行数据显示，目前武汉是除北京以外租金增长最快的写字楼市场。

2005年，武汉市甲级写字楼月均租金在41元/平方米，到5年后的2010年，也只涨到了48元/平方米。但从2010年开始，伴随着武汉城市经济的快速发展，跨国企业和沿海企业进驻武汉速度加快，武汉甲级写字楼市场租金开始飙升，仅有的几个甲级写字楼项目长期供不应求。甲级写字楼租金连续10个季度上涨，截至今年三季度，租金均价已经达到85.4元/平方米，甲级写字楼更是达到了108.9元/平方米。不过，与其他商业地产“1.5线”城市如成都等相比，这个价格并不高。

房地产顾问机构世邦魏理仕发布的数据也显示，2005年—2008年，武汉写字楼市场平均年供应量约11.6万平方米;2009年—2012年，年均供应量增加至14.9万平方米。而根据目前的开工和投资情况，不考虑工期拖延等情况，预计今年到2016年，武汉写字楼市场年均供应量近60万平方米——这意味着未来几年武汉写字楼供应量，较以往会增长3倍。

商铺投资回报率超北京上海

写字楼、购物中心等商业地产市场火爆，回报率如何?

去年3月份，在武汉天地企业中心5号租办公室，租金每月不过100元/平方米左右。眼下，租金几乎翻倍，达到每月每平米180元—190元。全球知名房地产服务运营商戴德梁行在2013年上半年房地产市场研究新闻发布会上发布数据显示，武汉甲级写字楼租金上半年同比涨幅在全国重点城市中排名第一，达到10.1%。

而餐饮业态的品牌调整带动武汉商铺市场发生变化，购物中心也加快调整的步伐。武汉商圈首层优质商铺租金上涨至每月550元/平方米，和去年相比上涨6.5%，商铺回报率在5%—6%之间，已经超过北京上海等一线城市。

戴德梁行人士分析，写字楼未来供应量充足，租户议价空间大，预计未来空置率也会小幅上扬。高端零售及餐饮品牌扩张势头持续，商铺市场表现畅旺。刚需占主导的武汉市场受调控影响不大，加上土地供应充足，住宅市场成交价将保持缓慢上涨的态势，同时成交量保持高位。

戴德梁行武汉公司总经理杨良军介绍，武汉商铺投资回报率在5%—6%，高于北京上海的3%—4%，“一线城市的地价更高，投资成本更大”。

在今年3月底举行的中国商业地产论坛上，多位大佬认为，未来商业体加大休闲业态比例是方向。

论坛上公布的一组数据显示，目前到购物中心真正购物的消费者只占19%，高达81%的消费者是出于休闲、娱乐需求。这或为武汉在建的众多项目，提供了发展方向。

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