“汉七条”影响力逐步显现 专家预测明年小阳春仍可期

入冬前，“汉七条”来了。楼市会否一夜入冬？

政策的出台意味着什么，各方诸多猜测，几家欣喜，几家忧愁。

据统计，11月武汉住宅成交成交量15142套，成为今年第二个成交过1.5万的月份。今年前11个月的住宅成交量已远超2012年全年。可以说2013武汉楼市“量价齐涨”的格局已定。

多位专家一致认为，调控新政会给市场带来短期波动，而从长远来看，难以左右楼市走向。

新政刺激楼盘快跑

从楼市近期供应来看，11月大批品牌房企的旗下项目首次亮相，如福星惠誉福星华府、万科汉口传奇、万科城花璟苑、保利茉莉公馆、金地格林东郡、越秀星汇君泊等，使得年末的武汉楼市热度不减，在量价方面均有明显的支撑作用。

中国指数院（华中）研究总监李国政表示，目前来看，武汉年末推盘数量依然不减，房企落袋为安的想法比较普遍，而低于预期的价格也让一些刚需毫不犹豫出手。 “短期内，市场降温已成必然，楼市也将进入拉锯战或僵持期，但谈房价拐点还为时过早，特别是‘汉七条’中关于增加供应、购房资格审查等的执行力度，也是影响市场下一步走势的关键。”

值得一提的是，新政出台初期，众多楼盘突击备案敲定买卖。同时，由于“蛋糕突然少了一块”，楼盘之间抢客行为愈演愈烈，光谷几个楼盘甚至选择工作日夜间临时开盘，定价也低于早先宣传的价格，新政无形中起到了“促销作用”。

房贷让成交“卡壳”

对于购房者来说，新政中影响最直接的条款就是二套房贷首付比例的提高。

按照新规，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。首套房仍执行最低首付款3成，家庭购买第三套及以上住房贷款仍暂停发放。

名流公馆营销经理甘腾表示，近期各种政策的出台对楼盘销售会产生一定影响。二套房认房又认贷，也就是说不管业主名下有几套房，只要之前有过贷款记录，都不能算首贷。“比如你原本在武汉有两套房，都有贷款，还清贷款后把两套房都卖了，贷款记录还在，再购房就只能一次性全额付款；而假如卖掉的房子是全款付的，再买仍算首套，可享受首套房贷。同时贷款记录全国联网，购房者在其他城市购房的贷款记录都会影响再次置业。”

在二手房市场，抢时间过户的现象也更为集中。有购房者表示，为避免公积金贷款等政策再度变化，不少人加紧了签合同过户的进度。记者在58同城等网站看到，目前二手房供应稳定，未出现抛售潮。

克而瑞华中区首席分析师吴洋表示，从市场层面来看，年底各种消息层出不穷，市场本身处于观望期，加之年底银行规律性地收缩房贷业务，使得不少购房者抱着再等等看的心态，造成成交量小幅下跌和楼市的短期降温。从政策层面看，目前武汉的外地购房者大体分为两类，一类是产业导入型购房者，他们或者是在汉已工作几年的外地人，或是刚参加工作的新武汉人，对他们来讲，社保缴存年限增长实际影响不大；另一类是有在武汉置业打算的外地人，如个体经营者、投资客等，对他们来讲，这一政策可能会产生一定的影响。

专家仍看好明年小阳春

今年楼市繁荣，部分城市房价上涨较快，在年度房价控制指标的压力下，地方政府成为本轮政策性调控的主体。对此，吴洋认为，临近年底政府房价控制目标问责，在今年量价齐升的形势下，房价涨幅接近红线。他指出，“汉七条”的出台是政府为完成年度房价目标采取的权宜之计。

“暂缓发放预售证也好，二套房首付到七成也好，都还是用阶段性的行政干预手段来调控供应、需求两方面。可以预见的是市场会出现短期波动，未来3-4个月新增供应和成交都会萎缩，但价格不会有大的变化。而这3-4个月积蓄的供应、需求在明春应该会有次蓬发，小阳春可期。”

吴洋表示，年底政策的出台会暂时遏制成交，而一旦今年房价控制指标完成，明年的市场将迎来较大的发展空间。

另外，武汉城市整体经济水平的上升也是支撑楼市的重要依据。随着武汉综合实力飞速提升，产业不断优化，人口快速增长，旧城和城中村改造的力度加大，以及城市基础设施建设的大规模收获，吴洋认为楼市整体向上的大趋势不可逆转。

11月29日受邀出席本报活动的原住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，依然看好中国楼市发展，但目前大城市房价上涨压力仍很大，三四线城市楼市“消化不良”，行政调控预计短期内不会退出。