2013年房地产白皮书 千亿元级房企土豪增至七家

融资推高地价地价推高房价

地价、房价被推高，是融资成本低的“衍生产品”。

仅从今年房企在海外资本市场频繁融资的具体情况也可以看出，除了成本比较低之外，房企融资规模比较大，期限也比较长，单笔融资期限有超过5年的，甚至还有长达7年以上的。此外，一家房企多次发债的情况屡见不鲜，这都意味着，房企对低成本资金的需求非常强烈。那么，这些钱都用到了哪里？

据笔者查阅资料发现，其实这些房企发债的目的不外乎以下几种：还旧债；买地扩张；一般性经营资金。以富力地产为例，公司拟使用所得款项净额，为现有债务再融资、收购土地及一般公司用途。

还债剩下的钱，开发商几乎都用来“抢地”了，因为手握大量现金的话，显然可以在竞争优质地块时获得先机。

不得不说，2013年土地市场被称之为“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟买白菜似的底气所在，不乏海外资本市场的推动。企业有了低成本的大量资金才敢于出手，且能痛快下手。而一线、二线城市房价的走高，也给了海外投资者更大的信心。

尽管如此，我们认为，借道中国香港的融资平台进行融资和资本运作，虽然已经成为不少开发商的共识，但成功吸得海外资本，并不意味着前途就一帆风顺，一些企业也陷入了财务危机。

2013年，有实力角逐北京市场的知名房企高层每每感叹，“太贵了”，“我们抢不到”。但就其结果来看，显然，部分房企依然抢地抢得很欢快。

然而，地价成本骤增，人工成本猛涨，房企如何平衡资金？除了向海外资本市场伸手，频繁发债，换取相对低成本的资金外，销售额便成为房企回笼资金的最大依靠。而从笔者了解到的数据来看，一线城市和部分二线城市仍是房企销售业绩的主力贡献区域，这也是房企扎堆一线城市抢地的主要因素。

此外，更吸引开发商的是布局一线城市带来的利润。事实上，无论是地价的飙升还是人工成本的猛涨，最终这些成本还是转嫁给了购房者，这个市场的终端接盘者。

不过，开发商对未来一线、二线城市房价走势判断的乐观程度似乎一直在打破人们的认知底线。这种“简直疯了”的拿地情绪风险性还是很大的，甚至有些企业已经被套在了里面，地王没法入市，无法见到“回头钱”。

同时，入市时间拖得越久，开发商的资金压力越大，尤其对一些无法在海外资本市场融到低成本资金的企业，已经纷纷开始借道信托融资。

房企海外融资直逼3300亿元

“2013年房企的日子会好过很多。”今年年初，《证券日报》记者采访多位业内龙头房企高层时，他们一致认为，资金压力会小很多。

临近年底，我们发现，这些房企高层的预判确实成了事实，开发商快速地越过了2011年和2012年初的行业冬天。

值得注意的是，在房地产这种资金周转缓慢的行业中，寒冬之季，开发商高层开会时讨论“能不能找到钱？”而今年3月份以来，房企高管开会时的议题是“能不能找到资金成本更低的钱？”低息融资，这无疑是今年房企能够大手笔抢地，“开疆扩土”无所畏惧的底气。海外资金市场低成本的大笔融资，俨然让这些2011年甚至2012年初还“省吃俭用”的房企快速变身为“土豪”。

事实上，从开发商年内累计融资额的一组数据可以窥见，其从海外资本市场的吸资规模。

中原地产研究中心监测数据显示，截至12月12日，房企海外融资总额（包含贷款）合计人民币高达3256亿元，与2012年房企全年融资额相比，涨幅超过100%。

再来看一组链家地产市场研究部监测的数据，2013年1月-11月，上市房企前40强披露的融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。值得注意的是，40家上市房企的海外债券融资额达1238亿元，与2012年同期相比，骤增153.1%。

从上述可以监测到的数据中不难看出，海外融资同比上涨幅度和其在房企融资总额中所占比例都在大规模增长。实际上，在房企跨越千亿元销售额这道门槛后才开始谋划去海外掘金之前，有实力的开发商不管主动还是被动都早已在海外资本市场搭建融资平台，并且以超过100%的增长速度大规模海外举债，暂且不说这种动作频繁的海外发债对企业发展的利与弊，单单从融资成本上看，几乎就可以理解房企为何执着于大规模海外举债了。

链家地产市场研究部监测的数据显示，2013年1月-11月，前40强上市房企海外债券融资平均利率为7.65%，较2012年下降1.35个百分点。

以龙湖地产为例，2013年7月10日，龙湖地产宣布获得一笔76.72亿港元的4年期俱乐部贷款。但龙湖地产这笔融资的原定额度是30亿港元，然而龙湖称由于资本市场的超额认购等多种原因，最终将这笔融资扩容至77亿港元。在此之前，内地房企单笔银团融资额最高的是中海地产于2012年4月份发行的76亿港元三年期的俱乐部贷款，而这次龙湖地产获得的融资数额则意味着创下了内地房企单笔银团融资规模的新纪录。

不过，在我们看来，龙湖海外融资扩容的主要原因是为了节省资金成本。可以算这样一笔账，按照9个月提款期计算，若龙湖在2014年4月份前，回购之前发行的7.5亿美元债券，未来两年，将节省资金成本达人民币5亿元。