江城“以房养老”试水两年尚无一人签约

房子，在成结婚娶媳居家之必备过后，最近又被赋予了新的能力——养老。

事实上，早在2011年底，江城就已经有银行率先推出了这一业务。然而，两年来，这种新的养老模式，或因观念问题，或因条件所限，仍然还没有被众多老年人接受。

据了解，这家银行推出的以房养老业务，直到目前，尚无一单签约。

子女难理解老人想不通

武汉每年仅几十个人咨询

“有不少人咨询，但因为各种原因，目前尚没有办下贷款来的。”昨日下午，中信银行武汉分行零售部工作人员告诉楚天金报记者。

据了解，早在2011年底，该行开始发行“信福年华卡”之时，就对外表示，这张卡的其中一个附属业务，就是“以房养老”。“这张卡还是很受欢迎的。”中信银行武汉分行人士介绍，目前这张主要针对老年人发行的银行卡，很受武汉老年人的关注，办卡用户已经达到数万人，基本上都是年纪超过50岁的客户。吸引老年客户的，主要是这张卡相当于贵宾卡，提供的各种附加服务，比如体检、医疗，老年大学，超市购物优惠等活动。虽然“以房养老”业务也引起了部分客户的兴趣，但两年来除了每年有几十名客户咨询过以外，尚无成功签约。“观念是很大的一个障碍。”昨日，一家股份制银行武汉分行人士表示，目前推行以房养老最大的障碍，还是老百姓的观念。在中国，房子往往是一家之本，房子是要一代代传下去的，房子用来养老，子女往往难以理解，老人也不太愿意接受。

至少两套房最高贷六成

银行放贷门槛设得有点高

“另外一个重要原因，也是这个业务设置的门槛较高。”中信银行相关人士认为，虽然这种业务在国外已相对成熟，但对于国内金融机构而言，仍处于试水阶段，银行选择“谨慎而为”，导致门槛较高。

该行人士介绍，并不是只要有房、年满55岁就可以“养老按揭”。该行“养老按揭”的业务，还要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一自住房；如果老人只有一套房子，那么其法定赡养人也必须要有一套自有住房。此外，老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。

而为了防范风险，以房养老业务，并不能获得抵押物评估价值的全额贷款，最高不超过六成。

在该行的产品介绍中，这样的规定非常明确。也就是说，一套评估价值为100万元的房屋，老人能获得的养老贷款，不会超过60万元。按照10年贷款期限计算，老人每月可以获得的资金不会超过5000元。

据介绍，对于这种贷款，老人同样可以选择等额本息和等额本金两种还款模式，在贷款期间内，老人可以每月只支付利息。贷款到期后，老人或者其赡养人，可以直接偿还本金赎回房产，也可以将房产交由银行处置。

银行人士算了一笔账，以上述100万元的房产计算，老人获得60万元的贷款，使用等额本金和等额本息两种还款方式，10年贷款期满后，分别要给付利息19.81万元和21.94万元。

风险无分担法律尚不全

律师建议短期内不要动心

中信银行武汉分行人士表示，如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处，在贷款发生期间，老人也可以申请房屋重新评估。

不过，业内人士表示，如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险就会很大。而在已经成熟运作的国外，如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

武汉法辉律师事务所黄强律师表示，“以房养老”实质上是老人和金融机构之间形成的一种抵押贷款合同关系。但依据现行法律，尚存在诸多障碍需要解决。

“也因此，如果老人办理类似业务，需要对细节问题多注意。”他表示，首先是70年产权到期后，现行法律规定可以续期，但续期是否需要补交款，交多少都尚未明确。

此外，此类贷款约定时间长，房价的风险无法避免，在签订完合同之后，每月支付给老人的款项基本就固定了，一般只和利率挂钩。如果之后的房价大幅下降，银行即使按期收回房产变现，也是个亏本生意。如果到期时房价上涨太多，老人或其继承人又觉得划不来，有可能不愿意交出房产，产生纠纷。

“以房养老怎么走，还需要继续观察。”黄强律师表示，政策的引导，以及法律关系的明确，是开展这项业务必要的前期工作。而这，也是银行等金融机构所期待的。