解放日报：以怎样的心态看待底特律楼市

●是滑坡式下跌，而不是突然暴跌，还不知道底在哪里，根本谈不上什么抄底机会。

●从长期来看，楼市发展机会是城市经济活力和社会和谐的副产品，而绝不是反过来的。

●主持人：本报记者柳森

●嘉宾：陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任、副教授）

解放观点：凡提到美国的“汽车城”底特律，人们的第一反应是，在这里曾经诞生了美国第一条水泥马路、第一个交通指示灯、第一条高速公路和第一大百货商店。 2009年，因为通用汽车公司申请破产保护，这座城市的没落，首度为世人所聚焦。如今，有消息称，在底特律“买一双皮鞋的钱就能买上两套房子”。您怎么看底特律楼市沦陷的原因？

陈杰：底特律楼市的沉沦，有美国2008年以来次贷泡沫崩溃和持续至今的全国性和全球性经济衰退的双重影响。但在我看来，这并非主要因素。

首先，在次贷泡沫崩溃前，在2000-2006年这波美国史上最大的楼市上涨行情中，底特律楼市的涨幅就并不大。根据美国权威的凯斯-席勒（Case-Shiller）房价指数，在这波上涨行情中，美国最主要的20个都市区（metropolitan area）房价平均涨幅达106.7%。其中，涨幅最大的迈阿密都市区上涨了180%，而底特律都市区却只上涨了27.9%，仅比克利夫兰都市区的23.4%和达拉斯都市区的25.7%略高，排名倒数第三。

其次，当上述这波泡沫破灭后，底特律房价的跌幅又在这20大都市区中遥遥领先。在2006年以来的下行行情中， 20大都市区房价的最低点相对最高点平均下跌了34%。底特律却下跌了47.5%，在跌幅榜中排名第五。而且如果以2000年1月房价为标尺，底特律都市区2000年之后最低点时候的跌幅，是美国最主要20个都市区中最大的，达33%之多。

也就是说，在美国这轮房地产周期中，底特律都市区在上升行情时段涨幅极少，进入下降通道时，却又一路领跌。这就充分说明，自2000年以来，底特律楼市就一直处于衰败进程中，次贷危机并非其房价崩溃的主要原因。归根到底，底特律楼市的衰败，是这个都市区整体走向衰亡的表征。由于没有了投资题材，就更容易被抛弃。

解放观点：据一些国内媒体报道，如今抄底底特律房地产市场，已成为一些投机者的生财之道，这又如何理解？

陈杰： 2010年，底特律的住房空置率就达20%，近期略有加速之势。查阅美国大型在线房产评估网站Zillow，底特律市2013年2月平均每套房屋的估值才2.87万美元，折合每平方米单价才1831元人民币。虽然这个报价相对上季度跌去了1.4%，但相对去年同期，增长了2.9%。所以，严格来说，今年以来的底特律楼市其实谈不上有什么特别的崩溃，只是延续旧有的下滑大势。

我查阅了一下美国全国以及底特律地方媒体，也没有看到今年以来对底特律楼市有什么特别的报道。国内媒体突然炒作底特律楼市崩溃，多少带有一些猎奇心理。既然是滑坡式下跌，而不是突然暴跌，还不知道底在哪里，根本谈不上什么抄底机会。

解放观点：就城市发展规律而言，底特律的遭遇，能给我们怎样的启示？

陈杰：世界各国都有很多城市经历过产业转型的阵痛，尤其那些资源型城市、单一产业型城市和港口型城市，比如英国的利物浦、格拉斯哥、曼彻斯特，德国的鲁尔，西班牙的毕尔巴鄂，包括我国东北的鞍山，美国也有西雅图和波士顿这样的案例。它们最终大都通过努力，重新找到地方经济的新支柱，获得新生。当然，这个重生周期会很长，有时候很需要壮士断腕的决心和勇气。

底特律最大的特殊性，在于纠缠不休的种族矛盾吞噬了底特律的活力。黑人占了市区人口83%，黑人和白人之间的对立和居住分割十分严重。 2012年底特律失业率高达15.8%，三分之一家庭的收入低于美国贫困线，是美国公认的最贫穷的大城市之一，也在2012年被福布斯评为美国最危险、犯罪率最高的大城市，每十万人暴力犯罪案件达到2137起，是美国平均水平的5倍多。

解放观点：有人认为，即使抛开种族矛盾这个因素，底特律要实现城市重生，难度也相当大。

陈杰：对于底特律而言，汽车工业带来的昔日辉煌实在太耀眼。历史包袱放不下，很难下定决心另起炉灶。此外，有些不幸的是，汽车工业对劳动力的素质要求总体上不是很高，产业链也不是特别长。底特律的汽车工业完全为大公司所主宰，创新性和给予小企业的生存空间不大。如此一来，它就很难从内部孕育新生增长点。

底特律为何会转型失败？哈佛大学教授爱德华·格莱泽曾有洞见。在他看来，对于一个城市的发展而言，无论是依赖于单一产业，还是依赖于少数几个大公司， 都是非常危险的。成功的城市有共有的因素：高质量的人才储备，真正有活力的小公司，以及“与世界紧密相连”。这个观点对当下上海城市发展亦有很大启示和借鉴意义。

解放观点：底特律楼市历经的变迁，对中国当下房地产市场发展又有何启示？

陈杰：太阳底下无新鲜事。底特律这样的楼市崩盘，在美国不是第一次，在全世界范围更不是新鲜事。中国曾经和现在也正在出现类似的场景。不管披上多么迷人的外衣，只要是商品，最终都是供需决定价格。

虽然，住房的特殊性在于，其包括投机性和自住性需求，但投资性需求最终还是依赖于自住性需求，只是对自住性需求的提前预支和套利。而自住性需求，归根到底来自本地的就业机会和生活环境。对于底特律楼市而言，当自住性需求迅速萎缩、消失，或者说转移了，自然其投资价值也就崩溃了。

房价水平除了由当地当前的收入决定，也取决于公共服务品质和人们对这个城市的发展前景的预期。耶鲁大学经济学教授席勒认为，当资产市场上的投资者有动物本能而失去冷静判断，会把未来的亮点过度放大，也会把一点乌云变成暴风骤雨。从长期来看，楼市发展机会是城市经济活力和社会和谐的副产品，而绝不是反过来的。很多时候，一些人包括政府官员，以为靠房地产就能拉动城市发展，这完全是一厢情愿的糊涂想法。

如今有些人一提起楼市，就是强调土地的稀缺性、不可复制性、不可替代性。其实土地是很容易被替代的。比如，没有人非要住在底特律不可。尤其在美国这样地域广大、人口流动又如此便捷的国家，这个城市没有前途了、不宜居了、就业难了，大家自然就会用脚投票，换一个城市居住和工作。城市之间的竞争性是非常强的。