深耕十年 养老地产看似潜力无限实难以收获

楚天金报讯图为：在中华孝庄养老社区，老人们和护理人员一起聊天晒太阳记者 黄振琳摄

老年人集中居住在一个社区里，每天社区都会组织各种娱乐活动，慰藉孤独的老年人……在我国老龄化背景下，这种养老社区看起来市场潜力无限。近年来，很多房企也看好养老产业的“蓝海”，纷纷宣布进军养老地产。但实际上，这个产业当中，尝鲜者还仅仅是少数孤单的拓荒者。由于投资回报前景不够明朗，虽然大量资本看好养老地产，很多还处于观望阶段。

投资业主不高兴

四年过后租金没有了开发商代租难以为继

不少人买养老房，是看好它的长期租赁回报价值，但有时候实际情况并非尽如人意。家住汉口航空路的严女士就有这样的感受。

2007年，严女士在蔡甸的侨亚颐乐园买了一套房子，一室一厅、面积72平米的养老房总价17.8万元。她向记者回忆，当初楼盘的宣传很诱人：“房子包租，每月有稳定的租金收益。”2008年，她与开发商武汉侨亚置业集团有限公司签订了《租赁合同》，由侨亚公司来承租严女士这套房子，每月固定返还租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

签合同后，侨亚公司按时给严女士开设的存折上打款。存折信息显示，2008年4月至2011年1月28日，侨亚公司一次性给严女士存入了租金23119元；随后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

2012年3月份开始，侨亚公司不再给严女士的存折打租金，严女士有点纳闷。到侨亚颐乐园物业公司咨询得知，侨亚公司不再跟业主签订租赁协议了，业主的房子由自己入住或者自行出租。对不能持续回报租金，严女士感到很气愤。

4月1日，记者来到位于蔡甸区铁铺村的侨亚颐乐园。

侨亚颐乐园是2003年开发销售的，是一个典型的养老小区，食堂、网球场、医护中心等配套设施比较齐全。

侨亚颐乐园物业管理公司一位华姓经理接待了记者。她解释，与严女士当初只签了一年代租合同，侨亚公司已经按合同约定承租并支付租金，现在终止租赁协议，是合情合理的。

针对严女士“协议只签一年却付了近4年租金”的疑问，华经理解释，当初侨亚公司也想尽可能地回报业主，但迫于公司经营压力，不能一直承租下去。

入住老人不够多

经营十年入住率仍低养老房想转手卖也难

严女士希望侨亚继续承租自己的房子，或者帮忙将房子卖掉。她说，自己还不到退休养老的年龄，不会自住；而房子当初买的价格就比周边的房子高一截，现在二手房市场上不好卖；自己也很难打理出租，因为里面好多房子还没租出去。

华经理坦言，小区入住率还不高。小区里共6栋房子，被一座小桥分割成两个区域。记者看到，其中小桥北侧的三栋楼已经住满了老人，小桥南边的三栋，每栋只住了几十户。华经理介绍，小区的10、11和12栋入住户数很少，公司为了集中照顾老人，只运营了小桥北侧的三栋。严女士反映的12栋，还没有集中入住和运营，这些年业主的租金回报一直是侨亚公司在贴钱。

业内人士认为，侨亚公司在蔡甸的颐乐园项目深耕十年，才获得这样的入住率，不能算高。

在江夏藏龙岛，也有一个侨亚公司开发的升级版养老地产项目。这个名为“中华孝庄”的项目，位于湖北美院校区对面。该项目配套设施更齐全，还配套了一座2万平方米的医院。

记者4月7日在现场看到，小区5栋楼全用连廊连接在一起，每个户型都配套了大阳台。据介绍，房子是精装修交房，厨卫家电、客厅和卧室的家具交房时一应俱全，床头还有呼叫系统，老人只需拎包就可入住。

武汉侨亚置业集团有限公司营销总监唐蔡奎告诉记者，中华孝庄项目2011年开售，656套房子一年时间卖了90%，现在已基本售罄。

“去年4月27日开业，到现在入住了100多户。”唐蔡奎解释，入住率的提升有个过程，老人最看重的医疗配套2万平方米的医院还在建设中，“等医院建好，入住率会逐步提升。”

开发公司不赚钱

老人乐住但费用不低开发获益远低商品房

入住率低是因为老人们不接受这种养老方式吗？记者探访发现，其实很多老人都爱上这种集中养老。

住在13栋的陈爹爹、谭婆婆夫妇，4年前从汉口六渡桥的老房子搬过来。当记者问起在颐乐园居住的感受，老两口连连称“好”。“每天都有节目，唱歌啊、跳舞啊，都排满了。”谭婆婆兴致勃勃地告诉记者。“有什么事都有工作人员和护理工，住这里也给孩子们减负了。”陈爹爹说。

不过，老年人虽然对环境满意，居住成本却是不得不考虑的现实问题。

陈爹爹给记者算了一笔账：他们住的一室一厅月租1500元，加上护理费和伙食费，每月3300元。“我俩的养老金肯定是不够的，平时主要靠六渡桥的房租补贴。”住在15栋101室的童婆婆也称，如果不靠子女帮忙或者老房子出租，普通工薪退休老人，很难承受每月两三千元的费用。

以中华孝庄为例，按户型面积不同房租1000元-2100元，服务费600元/月，伙食费600元/月/人。一个身体健康、不需要特殊护理的老人，入住养老社区，每月最低要2200元。

入住率低意味着投资业主、开发运营企业的回报难以实现。对开发企业来说，养老地产的盈利情况根本无法与普通商品房相比。

唐蔡奎告诉记者，养老地产其实是偏公益性的事业，但在获取土地、建设成本、相关税费等方面，并没有什么实质性的优惠。也就是说，企业用商品房的成本在做养老房。而且，养老房后期的运营成本也很高。侨亚颐乐园仅护理人员就有100多人。“侨亚2002年进入养老地产市场，目前也还能说是微利，一般地产商肯定是看不上这个利润的。”唐蔡奎笑称。

地产行业不积极

商业模式仍不够成熟房企观望或变通入市

据武汉市老龄办统计，2011年武汉60岁以上老龄人口有132.05万，平均每6个武汉人中就有1位老年人，且老龄人口的比例不断在增长。

看好养老市场潜力，早在几年前就有一线房企、大型保险公司等各路英豪，纷纷宣布进军养老地产市场。但多年过去了，目前真正进入运营阶段的，在武汉还只有“孤独”坚守了十年的侨亚。

“很多房企都来我们的项目考察过。”唐蔡奎说，对做惯了商品房的企业来说，养老地产投资回报率低、回报太慢。

省社科院经济所副所长叶学平认为，养老地产面对的消费群体有特殊性：虽然需求量大，但对价格敏感度高，不能承受较高的消费，这也导致养老地产实际上盈利能力较弱，回报空间小。

放眼国内，多数养老地产项目，都处于亏损或微利状态，导致一些房企不敢轻易涉足。叶学平称，养老地产还没有一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，基本都是“卖房子—老人入住—后期护理”这种模式。

省房地产经济学会专家殷跃建认为，养老地产不应该是与商品房项目一样的政策待遇，考虑到它的社会公益性，政府在土地取得、贷款融资和税费减免等方面也应该推出优惠政策。

不过，看好老龄化商机，部分房企做了变通。万科在光谷的新项目，虽然不是养老地产，但也专门配套了两栋老年公寓。在万科看来，今后老年公寓将成为住宅产品中不可或缺的一个分类。老年公寓里的各类配备都从老年人的生活需求出发而设置，在物业管理方面也将提供老年人配餐、医疗看护等服务

“楼市调控后，商品房开发利润低了，或许地产商会逐渐关注到养老地产领域的。”唐蔡奎说。