中国房地产市场出现“输出效应” 折射中国楼市风险

原标题：“输出效应”折射中国楼市风险

从近几个月数据看，中国整体楼市仍在升温，但也有局部地区已现凉意。展望未来，中国楼市是继续升腾呢，还是会突然掉头向下甚至陷于崩盘，从国际国内环境来看，应该说两种可能性都存在，但笔者以为此时此刻更多考虑风险也许是明智的。

金九银十，按往常，这是房地产市场成交最火热的季节。可在温州，房价早已不再像这座城市的名字那样温暖。在温州房价连续下跌两年之后，许多此前爆炒到高位的房价已近腰斩。无独有偶，鄂尔多斯也正经历着大面积房产空置，财富泡沫化的重殇。

二季度以后，房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势，这或许是房价见顶的特征。今年的房地产投资并不是逐渐升高，实际上是在回落，开发商的心理开始变淡。

最近，海外盛传第二次亚洲金融危机或将来临。当美联储讨论QE退出时，新兴市场已被冲击，资本外流对亚洲新兴市场的房地产而言绝非好事。鲜活的例子就是李嘉诚开始抛售香港和内地的大量资产。显然，楼市是继续升腾还是突然毁灭，这是一个问题。而无论楼市升腾还是毁灭都不是好事情，两难的走向都将考验新一届中国政府的出牌。

中国经济以及房地产市场目前面临着三大风险：美元回流可能引发的经济周期性风险;中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机，尤其是实体经济不振凸显传统增长模式已走到尽头;全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。面对此三大风险的叠加，第二次亚洲金融危机可能并非空穴来风。

与房屋过度投资引起的高空置率、泡沫化对应的是，国内还出现了房地产资金外流，向海外置业投资的“输出效应”。在最近的北京秋季房展上，海外参展项目达260项，超过参展项目总数的一半。另据中国海外投资联合会新近公布的数据，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目，总规模超过百亿美元。

房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年的房价疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。笔者不希望中国成为下一个日本，为此就一定要未雨绸缪。警惕潜在的第二次亚洲金融危机，倒逼改革并加快结构调整，从而加快中国经济的转型，所谓“不破不立，不塞不流”，未尝不是一件好事。期待风险过后，中国经济能坚实前行。

作者系北京科技大学经济管理学院教授。