楼市投资黄金期即将结束 未来中心城市房价还会涨

原标题：楼市投资黄金期即将结束

过去10年，我和任志强都是坚定看涨楼市的，甚至在金融海啸肆虐时，我也认为房价短暂下跌是楼市投资的天赐良机，并预言此后5年内再翻一番，金融中心城市如北京、上海、深圳将看到每平方米均价6万元，天价30万元。

不久前在上海的一个论坛上，我和任志强第一次有了分歧：我认为楼市投资的黄金时期即将结束，任志强依然乐观看涨20年。但我们一致认为：未来楼市将分化，中心城市上涨，边缘城镇下跌。

研究城市化趋势有一个统计误区，多数人关注户籍人口与常驻人口，而我认为在决定城市房价走势的因素中，人口的流动性更为重要。评价城市的标准除了人们熟悉的宜商和宜居两类指标外，还应增加“宜宾”指标，即面对八方来客。统计证明，但凡流动人口多的城市，房价必涨，财富必增。“宜宾”标志着城市的开放性，人口的流动性就像血液循环对于人体的重要性一样，是提升城市竞争力与消费力的保障。由此演绎，我关注代表城市人口流动性的两个标准：1.航空港的日均起落次数；2.高铁站的日均经停流量。据此衡量城市流动人口的增减即可发现现代城市的盛衰。

现代城市拆除了城墙，填平了护城河，在似乎可以无限扩张的空间中，城市边界看似无形，实际有形。我常说：“三功两水一张网，人流钱流逐水流。”衡量一个城市的经济功能一看就业，二看消费，三看财富。而现代城市的经济边界是“两水一网”：货币之水和自然之水。交通网不断改变着城市的功能与边界。以往的行政区划会日益模糊，这就是城市化在完成阶段的经济趋势：同城化与边缘化并存。

用水资源和交通网来评价一个城市的盛衰，人们就能接受一个楼市投资新定律：第一是中心，第二是中心，第三还是中心。用这个新定律取代以往的“地段，地段，还是地段”，人们就能理解我为什么说楼市投资的黄金时期即将结束！也就能接受我提出的“投资金字塔”定理。从大众投资的角度看，当楼市投资市场处于“金字塔”底部时，房价有一倍乃至数倍的上涨空间，参与者随房价上涨而递增。而在楼市投资市场达到“金字塔”顶部的三分之一区间之时，可投资的城市急剧减少，房价的上涨空间显著收窄，参与者将逐渐局限于十几个中心城市及其高铁网的延伸带。这一趋势将在2025～2030年间终止。当中国城市化率接近65%之时，多数中小城镇或将消失在同城化生活的人流中，或将蜷缩在水资源危机的阴影中。未来10年中国众多乡镇因为水资源危机和就业机会减少将导致房价下跌，人口外流。至2020年，人们心中的“城市”将不会多于100个。

伴随着城镇的“洗牌”，喧嚣的房地产业亦将“九死一生”，胜出者必然要“举重若轻”：重资产并高度依赖于资产证券化。所以证券市场的大牛市将不仅是改革成功的标志，而且是城市化接近尾声的奏鸣曲。未来3～5年间，楼市普涨翻番的概率很小，股市普涨翻番的机会却很高。

作者系国金证券首席经济学家