城镇化难解房地产困局 收入和社会保障是最大障碍

原标题：城镇化难解房地产困局

当前，有人认为房地产市场的黄金时期已经结束，房地产市场将进入下行周期。也有人依然坚持乐观的判断，认为时下的波动属于房地产市场的正常调整，不值得大惊小怪。坚持看多的判断中有一理由似乎十分充分，即中国的城镇化人口比例才刚刚超过50%，距离70%还需要十多年的时间（从国外的经验看，当人口城市化率超过70%后，人口向城市流动减缓，房地产需求放缓）。

在笔者看来，中国人口城镇化的实际进展可能要远远超过统计数据所揭示的情况，统计数据大大低估了人口城镇化的进程。再退一步说，即使统计数据没有低估人口城镇化的实际进程，未来还有大量的农民工进城，但这些农民工与城市的房地产市场不存在太大的关系，希望农民工进城来消化城市大量的房地产存货是不现实的。

城镇化人口当中很大的一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。