商业地产热潮退去 武汉等地面临供给压力

原标题：商业地产热潮退去裸泳者正在品尝苦涩

重庆市市长黄奇帆被誉为当下最懂经济的省部级官员之一。近日，他在重庆两会上公开警示：商业地产过剩风险应该被各界所重视。

尽管他的政府班子拥有出色的经济治理能力，但这一次公开发言，是在一次民间建言之后。经济观察报了解到，重庆市房地产商会此前曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。

“重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前五名的房企，其成都负责人曾睿感慨道，早年售罄的某优质写字楼项目，如今只要有人愿交物业管理费，业主就不收租金免费让前者入驻办公。

世邦魏理仕报告称，去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米，中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米，全球城市排名第二。

离成渝两座西南大城市数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，已经延续了好几年，但是沈阳的教训似乎没有被其他大部分二三线城市汲取。

同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三。

“高速地产开发中，出现增量和消化量不对等，沈阳、重庆都有，表象是商业地产空置率偏高。” 一位成都市主管商业的官员直言，商业地产正进入到深度调整阶段。

“从理论上，随着经济的发展，超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的，所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕，谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法，它就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言，根本等不起。”一位全国排名靠前的商业企业高管说。

新鸿基发展(中国)有限公司董事总经理邓维聪此前在接受本报采访时表示，二三线城市大搞CBD，想要税收就业，但是不认真研究供求关系，没有经济支撑，造出来的东西只能养老鼠，是浪费土地。

过去十年，在城镇化大旗下，商业地产历经野蛮生长。但是行政主导的造城运动，常常与人的城市化并不匹配，这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和电商冲击的背景下，二三线城市的商业供应风险正不断显露。

上述成都主管商业的官员透露，成都已在商业土地供应上主动调控，产业立城，除了吸引大企业进驻，还会推出自主创业扶持计划，“房地产增加政府收入，政府反过来建设基础设施，这种模式走不下去了。这一轮调整，将会是深度的。”

“熬”

2月3日，成都市高新区。望着窗外鳞次栉比的商业项目，文鞅吐出来一个字，“熬。”

文鞅是国内一家知名房企的成都商业总经理。内外压力令他和麾下团队感觉压力如山。在公司内部，更将项目总经理称为“熬总”，盼着早日熬过难关。

多位地产人形容，当地商业总量颇为“恐怖”：购物中心破百，南延线有近60个。世邦魏理仕数据显示，成都写字楼现存量533万平方米，空置率36%。零售商业去年新增近百万平米，未来三年预计供应358万平方米。

近日记者走访成都部分购物中心，富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心等多项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场，部分区域数空铺相连；成都核心区的富力天汇，部分楼层近半数空置，不少商铺大门紧锁。

“不少公司将办公用品都搬进购物中心。”曾睿解释，商铺空太多不好看，好死不如赖活，死掉了就血本无归。

购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述，当地很多购物中心是空铺死铺。公司只有组合多个城市项目谈判一个连锁品牌商家，才能争取到更大的话语权。否则，品牌商家会要求大幅免租金和补贴等。

要养熟一家购物中心，除了拼运营，更要拼输血能力。

文鞅有时会怀念几年前，商场开业一两年就能做火。如今取得昔日成果越来越难，要做更多互动体验，这也对资金构成挑战。自家融资成本6％-7%，仅能做到不亏。

文鞅说，很多房企融资成本超过10%，三分之二都在亏本经营，难熬下去。而当初集团给自己制定的3年实现较高收益的任务，也无奈通过申请延长时限，“大环境如此，真没办法”。

然而从去年开始，成都部分银行便对写字楼市场停止按揭贷款。最近又曝出招商银行对除底商外的商业地产暂停贷款。而未来三年，成都还将有写字楼398万平方米，零售商业358万平方米供应放量，停贷消息无异于雪上加霜。

怪胎的一幕是，不少写字楼已变相改成SOHO状态的公寓形式出售，“增加居住功能，实际就是为了能快速销售回款，” 曾睿说， “金融体系对商业地产保持高度警惕，这种时候，拼的是开发商和银行关系。”

“绝大多数企业，日子过得很艰难。绝大多数，不是少部分。”NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏强调。