商业地产热潮退去 武汉等地面临供给压力

热潮

成都商业地产的开发热潮，从2008年大规模来袭。“当年4万亿经济刺激，全国商业地产热度上升。”一位成都当地主管商业的官员透露，四川又发生地震，国家大力支持灾后重建，需要吸引大量资金和项目。

不但华润、万达等内地房企蜂拥而至，一向审慎的外资企业亦纷至沓来。九龙仓、恒隆、太古等云集成都，“这种密集程度，全国没第二个。”成都大悦城总经理田维龙说，成都在西部属核心城市，还能辐射到云贵赣青宁等地。

大悦城地产进行过详细市调，发现成都确实是个典型消费型城市。成都居民会拿50%的收入用做消费。豪车、私家车保有量全国第三，LV、卡地亚消费全国第三。化妆品消费里，雅诗兰黛、迪奥单柜坪效全国第一。国际奢侈品牌入驻量内地第三。

“正是因为成都浓厚的消费氛围，当地人也很喜欢买商铺，热潮初期，很多商铺一出来，一夜之间就被抢光了，很多初进企业都信心满满。“一位在当地考察了数年的开发商老总说。

2010年9月，时任四川省委书记刘奇葆提出天府新区规划。当年，成都市政府由青羊区迁至南部的高新区。2011年，国务院批复《成渝经济区区域规划》，明确提到建设天府新区。总面积1578平方公里的天府新区涉及3市7县，成都市占1293平方公里，主要集中在南部。2014年10月，天府新区的审批获得国务院通过。

就在天府新区热炒的2011年，全国住宅严格限购，土地市场低迷，房企把商业当作转型方向。当年，成都商业用地成交量同比增长33.57%。成都民间机构数据显示，成都土地供应4935亩，商业用地占30%，商业兼住宅用地（商业占大比重）达到27%。到2014年底，成都533万平方米写字楼存量，天府新区占46.8%。

从政府的层面，能持续贡献税收的商业用地，吸引力不比住宅用地的诱惑小。文鞅说，其一位重庆商业地产商朋友，每年都给政府贡献税收2亿元以上。公司的商业项目每年也能上缴1亿元的税，好的项目贡献更大。

“成都的土地推售过程中，住宅和商业占比基本是硬性规定。”一位知名商业地产开发商项目负责人说，平均住宅项目里都有10%-20%商业配比，房企不接受就没地拿。此外，还有大量综合体用地。

过剩

城市规划的大手笔，预期在于当地丰沛消费人流随之迁徙，但其效果似乎被高估了。

以新区中的，南部成都金融总部商务区为例，多是高密度超高建筑和商业，但配套产业却未跟上，消化最少要五年。

压力还在加大。未来三年，预计成都市将供应写字楼398万平方米，天府新区占65.4%，零售商业供应358万平方米，天府新区有132万平方米之多。

“商业供给速度超过消化速度，新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。”文鞅说，新城里即便是好的购物中心，也只有午饭时才有人气，晚上随着大量新城里的员工返回旧城，商场里就变得空荡荡。

成都之困，亦是全国之困。

同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5平方米，看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的35个大中城市中，银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等16个城市，人均商业面积远超过1.5平方米。

2014年盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量超过7600万平方米，二线城市占72.8%，较年初增加5个百分点。在去总体量850万平方米的新开业购物中心中，近九成是来自二线城市。

盈石报告指出，成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来商业物业供应量较高，进入这些城市的商业地产市场应慎重，避免大供应量冲击。

“上海附近一个城市的工业园区，正在盖一个高700米的CBD中心，除了蚊子和老鼠，还有谁要去？全国都在建CBD，但是整个城市规划里商业和住宅的比例怎么样是合理的？人口和住宅的比例怎么样是合理的？有几个城市认认真真去研究这个事情了？“新鸿基发展（中国）有限公司董事总经理邓维聪说。

“过去几年，许多城市都出现商业用地供应的指标拉升。”蒋鹏指出，政府是游戏规则制定者，开发商是参与者，前者规划导向固然有责任。但大规模供应土地时，开发商多忽略了市场容量有顶的常识，过于乐观地看好市场，缺乏风险预判能力。

上述成都官员说，高速地产开发碰到经济形势下行。电子商务对商业地产冲击巨大，很多人不愿去商场购物，创业团队也不需要去写字楼。传统发展模式需要改变，商业地产正步入深度调整期。