宜居新城的崛起

南湖在夕阳下被染成红色。本报记者孙辰摄

十三年前的后湖，1.5平方公里面积内，只有一所学校和三个住宅小区，满眼的藕塘湖滩；而如今，在同样一块土地上，成熟配套之间交通的便利，吸引了不少购房者落户此地。而且，随着汉口城市广场、中海万锦江城以及星悦城等中高端城市综合体项目的出现，后湖将一改往日中低端楼盘聚集的形象，变成了一座各项功能都非常完善的都市新城。在这里大盘云集：武汉地产集团、福星惠誉、万科等品牌房企大盘化开发生活城，并且迅速出现了楼巴、医院、学校、大型商业中心等配套设施，这里更成为房地产业的教科书。也就是从这里开始，单纯“造房”的房地产开发商开始向着“造市”的城市运营商角色转变。

从“建房”到“造城”的升级

楼市的差异化的竞争之路让开发商从“盖房子”向“城中城”，从建筑开发商到城市运营商的转变，最终重塑城市资源达到再造一座城的效果。不仅仅诸如保利、华润、万达、万科、恒大等品牌房企进行大体量的综合体项目开发，一些本地实力企业也纷纷开始了“造城”运作，比如福星惠誉、地产集团、卓尔控股等公司。

研究中心主任明晶晶表示，“过去‘拿地-开发-销售’的传统开发模式已经过时了，而以商业、居住、办公、购物、娱乐为主题的复合型城市运营模式，因其城市配套功能打造的新城概念，解决过去传统只修房子没有生活的困局。”

由于“造城”的规模、档次在不断升级，越来越多的开发商更注重城市的商业、配套、绿化、学校等各种因素。在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营的角度出发，全盘考虑服务设施。尤其是近百万乃至上百万的大盘，都将引进重量级的配套，比如教育、金融、公交、商业，甚至公园等大型休闲设施。

对于大盘而言，楼盘品质牵动着住宅项目、商业配套、社区绿化、学校教育等多种因素。与传统开发楼盘追求“卖完走人”的理念不同，城市运营商看重的不仅仅是城市级大盘的规模效应，更重要的还在于能够提升区域的板块价值，扩大城市人群的聚集效应。

宜居新城“大变形”

南湖是仅次于东湖的武汉第二大湖。2009年，武汉市规划并已实施对南湖重点发展为大型居住组团，是武昌规模最大、配套齐全的居住组团之一。十年的发展，南湖已建成160万方的大型居住社区，入住人口高达6.5万人。作为武昌中央商务区，中心商业区以及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖板块已成为武昌中心区域最大的高档高知山水生活之城。而南湖的发展要归功于近几年包括保利、金地、深业等品牌开发商的持续“耕耘”，城市价值不断兑现。

金银湖片区拥有大量的景观资源及土地资源，吸引不少大牌开发商进驻。1999年常青花园的成功开发带动了其郊区楼盘的开发热潮，位于常青花园以西的金银湖片区走进了开发商“掘金”的视线。2000年，武汉本土的宏宇集团率先进驻金银湖，开发了大型别墅社区——碧海花园； 2002年品牌开发商万科的进驻进一步抬升了该片区的形象，片区价值凸显； 2002年-2005年，大型复合式项目耀江·丽景湾进入金银湖，片区产品逐渐多样化；第三个阶段2005年以后，万科再次投资金银湖，开发万科西半岛，随后翠堤春晓、沿海赛洛城、金湖天地、银湖翡翠、海昌天澜等项目相继开发。

同样在盘龙城，经历了10多年的发展，从最早的纵横集团开发的F系列，到后来名流置业开发的人和天地大盘，盘龙城区域吸引了宝安、恒大等品牌房企入驻，形成了房企杂堆的现象。在价格方面，盘龙城区域从最早的2000多元，逐渐涨到目前的5000多元，呈现出温和式上涨的态势；产品涵盖高层、小高层、多层、别墅、综合体等不同的物业形态。

多个“宜居新城”初见雏形

“造城”运动事实上改变了人们的居住形态，一批批城市居民开始走出城市，在郊区置业安家；“造城”促进了城市运营观，通过发展商在建筑、小区规划、节能技术、舒适度等技术层面的创新，结合政府在城市发展导向上的引导和整体布局，适宜人居的新兴城市已初见雏形。

业内人士表示，如今的开发商都明白，要想房子卖得好，必须解决配套问题；而政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。

如今，随着房地产的迅猛发展，大型有实力的开发商都先后从单纯的房地产开发，走上了更具规模化、综合性的城市运营商道路。这些城市运营商们，在提升宜居、宜商环境的同时，也以强烈的社会责任心和对城市历史、文化的尊重、继续与发扬，以大量丰富多彩的社区活动、高雅文化活动，提升城市居民的文化素质，推动城市文化、城市文明的进程。

本报记者胡晓莉

■ 评论

开发商以实现社会价值为己任

有业内人士指出，具有强力的社会责任感是城市运营商的一大特点。与传统开发商相比，城市运营商们实现了由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变，城市运营商被放在城市发展战略和城市总体规划的大格局下，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总发展体规划和可持续发展的前提下，从社会整体利益出发，体现企业的社会价值。城市运营面向的范围，已经不仅仅是一个楼盘或者一个商业项目，而是整个城市片区的开发，城市运营商要建的已不仅仅是楼房，而是营造社会环境和公共生活空间；因此，只有以实现社会价值为己任，企业才能持续经营。而文化，是城市的精神内涵，更是城市运营商竞争力的终极体现。

丰富社区文化生活，推动社区文化发展，提升了城市居民的幸福感，也为城市运营商们，带来了更强大的品牌效应。

随着“造城运动”的深入推进，房地产商们开始发现，单纯套用房地产模式去“造城”势必有先天的缺陷。有专家认为，在大盘项目规划时必须考虑具有完善的配套服务设施，配套比房子本身更为重要。如今开发商们已经普遍接受了“拿1亿元建房，应该拿两亿元搞配套”的道理，伴随着MALL概念兴起的综合性开发进入了发展商的视野，“城市运营”的概念越来越受到他们的重视。越来越多的大盘开始将会所改建为社区商业中心和酒店，商业的引入令房地产开发更具可持续性。