新城变鬼城：地方商品房七八年卖不完

供求关系持续失衡

大批新城变鬼城的背后，是地方政府在土地财政的驱使下，供地规模越来越大，节奏越来越快，百万平米大盘、千万平米的超级大盘，一个接一个上市。

目前，贵阳千万级体量的超级项目有4个，其中规模最大的中铁某项目的建筑体量为2000万平方米，仅这一个项目，就相当于北京两年的住宅成交量总和。这四个千万项目所在的新区观山湖区，目前规模的住宅总量足够装下当下贵阳所有的城镇家庭，相当于再造一个贵阳。

可以预见到的是，只要不发生类似鄂尔多斯那样的崩盘，地方政府就不会轻易放慢房地产开发步伐。

2010年，适逢甘肃房地产投资高峰时，中国房地产投资风险最高的十个上榜城市中，临夏同比增速超过了200%，定西超过了90%，而白银、张掖的增速也都超过了七成。这种超高速的投资一直持续到当下。

据甘肃省统计局数据，2012年该省完成房地产投资比上一年增长了一半以上。今年上半年，房地产投资仍在快速增长，增速超过30%。不过，开发商的销售情况并不乐观。同期，省内房地产业增加值146.3亿元，增长6.5%，不到同期全省工业增加值增速的一半。

今年3月，为了鼓励购房，陇南市住房公积金中心把个人贷款最高额从20万元提高到25万元，同时，全市住房公积金贷款期限从最长10年提高到15年，贷款期限可延长至借款人及担保人法定退休年龄之后5年内。

地方政府的刺激措施能否奏效，还取决于当地供求关系。《中国新闻周刊》记者在榆林、神木、鄂尔多斯、秦皇岛了解到，本地居民自有住房比例较高，新增购买力有限。

中国指数研究院对中国存量住宅的研究表明，2010年底，中国城镇住宅约有2.4亿套，比十年前增长了一半，城镇家庭基本上户均有一套房，中国整体上告别了住房短缺。国内各省市中，城镇人均住宅面积超过35平方米，也就是官方规定的“小康标准”的，仅有三个省份，其中就有两个地处中部，分别是湖北和湖南。

中国社科院房地产蓝皮书称，从2008年开始，我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数，加上存量房，整体户均住房已达到或超过一套。由于经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

中国指数研究院指数研究总监何田告诉《中国新闻周刊》记者表示，三线城市的房地产扩张速度，远远超过当地人均收入和人口的增速。相对封闭的经济环境和产业结构的落后，使得三线城市人均收入大多接近或落后于全国水平，大多数城市购房群体也往往局限于政府部门和企事业单位，购买能力亦相对较弱，令房地产市场发展前景受困。

人口外流使得三线城市人口负增长，进一步降低城市房地产市场的需求。如资阳、广安、信阳等中西部市更是有3成左右的户籍人口不在本地居住，市场需求明显不足，房地产投资面临着较大的压力。

尽管鄂尔多斯、榆林、延安、六盘水、龙岩等拥有矿产资源的城市以及三亚等资源优势城市吸引外来务工人员较多，租房比例也较大，长三角、珠三角作为世界工厂，吸引了大量外来务工人员， 房价较高，租房比例偏大，但由于这些务工人员收入偏低，多数无力购买住宅。

由此导致中西部的很多三四线城市待售房产积压严重，新城变鬼城。

河北秦皇岛的一家房产中介机构负责人告诉《中国新闻周刊》，当地的商品房保守估计七八年也卖不完。秦皇岛城镇居民人口不足100万，在过去五年，据不完全统计，当地商品住宅的总开发量累计达到5000万平方米，折合50万套100平方米的住宅。除了少数处于市中心临海优质地段高端项目销售尚可外，大部分项目都处于滞销状态。秦皇岛房价在今年8月出现大跌，跌幅位列全国第五，其中一个海景住宅项目的跌幅最高一度超过了55%。

中国积压待售的库存房数量多得惊人，绝大部分集中在二三线城市。据中国指数系统统计，截至2012年底，中国在建住房面积超过40亿平方米，即便没有一个新项目开工，库存房也足以满足四年多的需求。今年8月，只有四个一线城市的新建商品住宅库存出现减少，二、三线城市的库存仍在增加，其中三线城市同比增加近19%，库存总量约占全国的三分之一。

由于中国经济增速正在下探23年来的最低位，加之今年上半年城镇居民收入仅增长了6.5%，远低于2007到2012年间的平均增速9.4%。虽然城镇化进程仍在快速推进，但2012年中国新增加的2100万城市人口中大部分都因收入过低买不起新房，因此，二三线城市仍将面临巨大的库存压力。