2013房企利润下滑集体“出海” 国内仍是主场

从2013年初开始，中国房企就开始在海外一系列新的布局，动作之快、金额之大，为历年罕见。

今年2月，万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。除此之外，万科还投资新加坡等地的项目；6月，以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权，此外前不久张欣还曾挥金2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼；8月，万达宣布在伦敦建造酒店的计划；10月，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼；10月11日，泽信控股则以15亿美元收购了美国奥克兰65英亩的土地。11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地。

在众多房企中，绿地的表现格外抢眼，7月，绿地集团就宣布，投资10亿美元收购美国洛杉矶中心区大都会项目。继洛杉矶项目后，10月，绿地集团再次“出击”，以50亿美元收购纽约布鲁克林大西洋(6.98,0.140,2.05%)广场地产项目70%股权，成为中国房企迄今为止在美最大投资项目。11月，绿地集团与韩国东和投资公司签订协议，追资60亿再建韩国济州最高双子塔，总建筑面积约30.8万平方米。绿地集团还就墨尔本赛马场项目签署正式收购协议。两个项目总投资将达10亿澳元(约合60亿元人民币)。绿地目前已确定海外项目的总投资超过100亿美元，明年计划再落实同等投资规模的海外项目。

两年多来，绿地已进驻四大洲六个国家八座城市，十余个项目广泛分布在韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、西班牙巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国曼谷和芭提雅等地。

聚焦中国需求

“有天一早起来，发现邻居变成了同胞。”提起中国买房者，移民夏威夷20余年的华裔王先生一脸兴奋。“随着中国经济的高速发展，中国买家的实力实在强大，好多房子都是全款买下。”

中国人海外扫楼、中国房企进军海外成为海外媒体热衷的头条新闻，虽然中国购房者海外置业的需求与日俱增，吸引房企加速出海背后，与中国购房者近些年海外置房热情密不可分。

世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。

另据《中国私人财富管理白皮书》报道：在中国高净值人群(可投资资产在1000万元以上的人口)中，60%的富人已经移民或者正在办理移民。于是，“移民+房产”的投资置业方式成为新宠。

在客户选择上，绿地集团董事长张玉良直言，“我们感兴趣的是中国人多的地方，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了”。王石此前表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中，30%选择北美地区，万科会跟随这些客户进军北美地区。

开发商们希望满足海外中国买家的需求，为了规避风险，绿地锁定的地块通常是中国移民海外投资置业的热门城市的核心地带。例如在澳洲，绿地只会关注悉尼和墨尔本。在美国，则只会是纽约、洛杉矶等城市。

今年8月，碧桂园马来西亚项目金海湾，开盘一个月销售便超过6000套，销售额达91亿元，超过了新山全市一年的销售额。此外，以绿地在韩国济州岛的项目为例，其大部分卖给了中国人，该项目的核心优势是买了该房产可以获得韩国政府附送的永久居留权，故而本年内销售额有望超过15亿元。11月29日，悉尼新地标—悉尼绿地中心项目正式全面启动，并宣布即将在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步发售，目前已被预订250套，总货值超15亿元人民币。

国内仍是主场

随着地价的上涨，国内房地产投资的成本逐渐增加以及融资闸门的关闭，而海外投资成本相对较低，这也成为房企选择出海的重要原因。机构统计数据显示，今年上半年65家上市房企合计净利润率为12.1%，同比下降1.1%。自2009年后房企净利润率持续回落。

出海房企风格各有差异，其中绿地偏向于独立开发，而万科选择与当地企业合作，在投资领域上，万科偏重住宅开发，绿地在住宅、酒店等领域都有斩获，而万达出海的战略聚焦在高端酒店市场，相比绿地、万达在海外直接投资房地产开发，复星、SOHO中国等房企更偏向收购成熟物业。

除了传统移民、教育等需求外，相对便宜的国外房产价格也成为国内购房者及房企出海的新原因。次贷危机及其之后的经济衰退使得西方国家地产价格大幅缩水，如今伦敦、纽约核心地带的地价甚至远低于北京、上海等一线城市相应地区的价格。经济复苏的强烈渴求亦使得西方对中国资金的需求强劲。今年6月，SOHO中国CEO张欣牵头的财团以7亿美元购入纽约通用汽车大厦40%股权。张欣称，投资海外市场是因为中国房地产市场存在泡沫破裂风险。

对于中国地产企业进军全球市场的趋势，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，“中国地产企业的海外投资规模必将进一步扩大，中国经济实力的提升、中国企业自身的壮大、中国企业对全球市场的追求决定了这一趋势。对绿地而言，中国移民者、游客和留学生的目的地就是绿地海外拓展的首选目的地。”与此同时，他仍然强调国内市场在绿地布局中的重要性，“海外战略只是开辟了新的市场，中国仍是全世界最大的地产市场，对于有竞争实力有条件的企业，国内市场仍然机遇无限，绿地将坚定做大做强国内市场。”