碧桂园垫底“千亿”俱乐部转型困局 被迫转战一线城市

可是，房企云集的一二线城市真的那么好进吗？众所周知，一二线城市土地市场竞争激烈、楼面地价高，对熟悉市场环境的房企来说，如何在拿地之后获取利润都是莫大的考验，更何况是新加入者。

朱文嘉分析称，碧桂园从三四线城市的房产市场向一二线城市进军，必将迎来一些阵痛。

“首先，随着企业战略的改变，生产方式要跟着调整，建立适用于一二线城市发展的生产线对于碧桂园而言是一个挑战；其次，房价遭遇天花板效应，而一二线城市的拿地成本越来越高，碧桂园如何避免企业利润下滑，也将是一个难题；最后，一二线城市已经汇集太多房产巨头，如何突破重围，在市场上占有一席之地，也很是关键。”

除了在一二线城市遭遇难啃的骨头，碧桂园三四线城市微薄的利润空间也使其业绩不佳，压力倍增。截至2014年底，碧桂园的毛利已连续两年下滑，2012年，碧桂园毛利率31.2%，到2013年降至27.7%，2014年继续下滑至24.1%。同时，其净利率存在同样的问题，2010年到2012年，碧桂园净利率连续三年超过16%，但是，2013年降至13.6%，2014年持续下滑至12.1%。

“我们没说要放弃三四线城市，但公司要加强在一二线城市，尤其是一线城市的投资力度。”朱荣斌提出。

8月，碧桂园在武汉、杭州、郑州拿下了5宗地块，其进军一二线城市的雄心可见一斑。然而，高价拿地并不一定意味着将来能在一二线城市游刃有余，高歌凯进，也极有可能是深陷泥潭，难以抽身。

千亿规模地产商转型困局

房企“千亿军团”里遭遇转型困局的并非碧桂园一家，万达、万科、保利等均在其列。房地产竞争已经进入搏斗时代，跨入千亿规模的地产商们究竟遇到了哪些转型困局？据长江商报记者观察，万达面临着电商布局困局、万科遭遇了人事变动困局，而保利则遇到了保利地产与保利置业的整合困局。

可是，房企转型究竟是被什么“困”住了呢？对于万达布局长达三年之久的电商产品，业内人士认为，其呈现的电商模式并不清晰，与腾讯、百度的合作也还停留在表面，并未见实质性动作；而对于万科而言，无论是高层人事调整还是地方公司减员，理顺组织架构能否成为转型的突破口，仍有待时间检验；至于保利地产，在面对保利地产与保利置业的整合问题时，一直犹豫不决，业内人士分析，两个企业之间的投资回报空间差异或是整合的最大障碍。

有人不禁要问，业界呼声甚高的转型具体应该怎样操作？想必每个房企遇到的问题有所不同，具体的解决之策也是不尽相同。以碧桂园为例，今年4月，碧桂园从中国平安集团融得数十亿资金，使得企业进军一二线城市更有底气，随后，碧桂园又把“巩固三、四线城市，尝试一、二线”的战略布局调整为“巩固三四线，拥抱一二线”。不难看出，企业工作的重心正在发生转移。

未来，不排除碧桂园“一二线”和“三四线”业务将平分秋色的可能，也不能完全否认碧桂园把一二线城市作为主要战场的情况出现。由此，朱文嘉提出，“在地产企业经营利润越来越低的局势下，碧桂园可以在经营房地产的同时，向物业、旅游等房地产相关产业布局。”

不过，虽然每个房企遭遇的转型困局各不相同，但是行业的共性问题总是难免。距离行业的天花板越来越近，跨入千亿规模的地产商们想顺利完成转型实属不易。

朱文嘉表示，“对想要在行业内转型的房产企业而言，拿地越来越难，企业的经营成本越来越高，且行业巨头众多，市场竞争惨烈；对寄希望于向行业外转型的企业而言，从轻车熟路的房地产行业向陌生领域进军，需要花费大量心思去开发新的团队和制定新的管理制度，企业如何权衡新老业务是关键，且一旦转型失败，企业经营的风险就会大大增加。”

“千亿”房企“船大难掉头”，转型谋变自然也存在着诸多不易。当前，各房产巨头还在迷雾中摸索，未来将行往何处仍是迷局。