李嘉诚抛售过百亿内地物业 不只因泡沫风险

原标题：李嘉诚抛售物业不只因泡沫风险

随着和黄位于上海的物业东方汇经中心锁定买家，不到两个月，华人首富李嘉诚就抛售了过百亿元的内地商业物业。

其实，亚洲首富李嘉诚先生的产业布局从2010年已经开始。通过一系列的资产出售，其香港业务占集团盈利的比重，则已由2010年的25%逐步降到了 16%。而这些调整主要是出售中国内地和香港商业地产项目。李嘉诚先生在商业上的一举一动备受社会关注，特别是其狂抛中国内地和香港商业地产目的何在?又意欲何求呢?

笔者认为，李嘉诚先生看到了中国内地和香港商业地产的巨大泡沫风险是原因之一。目前，中国内地和香港房地产泡沫相当严重，蕴藏的风险也较大，包括商业地产在内价格都在离谱高位。在此时抛售，一方面正好卖在了高位，处在盈利高点，另一方面又落袋为安规避了风险。

不过，李嘉诚先生抛售中国内地和香港商业地产不仅仅是因为泡沫风险的原因。更主要的是李嘉诚先生看得更远，谋求的是更远的未来。在房地产行业里，商业地产未来前景并不看好，特别是在房地产泡沫巨大状态下开发的商业地产，可以预见的未来风险将很大。

从商业地产的购物中心和街面房门面房来看，未来这种销售和经营方式将很快落伍。其正在遭受互联网线上电商销售方式的巨大冲击。由于互联网线上电商的迅猛发展，使得购物中心、临街门面实体店生意每况愈下。电商销售不仅仅是商品成本低、价格便宜的原因，主要是适应了现代快节奏社会公众的购物方式、消费方式。同时，对于卖家来说，只要网络上宣传推销力度够大，就不必再租实体店面，在任何一个地方都可以生产销售发货，对购物中心、门面房、街面房的需求越来越不强烈了。

从写字楼来看，未来受到的冲击不比实体店商业地产小。这个冲击仍然来自于互联网的发展。可以大胆预测，将来居家办公将会成为一种趋势。从社会环境看，受制于城市严重拥堵、污染影响，将促使更多企业、单位采取居家办公方式，这将使得对集中办公的写字楼商业地产需求慢慢开始下降。

从李嘉诚先生出售的购物中心和写字楼商业地产近几年效益下滑就可以略见一斑。和记黄埔2012年年报显示，从2010年开始，和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑。和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%，但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。何止李嘉诚旗下的商业地产呢?

这也说明未来居住类房地产、高品质商品房以及旅游地产市场前景将更加广阔。

作者系知名财经评论人