调查称多地保障房空置率20%左右 个别地区超50%

投资博弈

“保障房”监管不严，一些城市的低价房、限价房、经济适用房实质成了炒房主力军，保障房出租之风在一些地区盛行

5月25日上午，初夏阳光灼热了内蒙古赤峰市最西北的阳光保障房小区。新妈妈宋敏抱着1岁的孩子在小区的门口向来往的邻居打听：“35路总站是不是要迁过来了？”

阳光小区正门，孤零零挂着一块35路公交车起点站的牌子。这条每半个小时来一趟车、要坐30余站才能到达市中心的线路，几乎是这个小区居民乘坐公共交通的唯一选择。

邻居的答案让宋敏非常惊喜。“从今天开始全线通车。”阳光小区居委会主任邵杰告诉《财经》记者，在此之前，35路是区间车，小区的3000多居民每天只能等到八九趟车，“挤不上去的人只能走很远去坐另外的线路”。

阳光小区是赤峰市新城区最早的保障性安居工程。2006年，赤峰市启动了以廉租住房、经济适用住房为主的保障住房体系建设。2008年，阳光小区经济适用房开始摇号入住。近两年随着赤峰新城区的扩张和周围配套设施的齐全，阳光小区的人气越来越旺。

随着配套设施的完善，经济适用房面临的问题由“入住率低”逐渐变成了“出租率高”。囿于产权问题无法真正核查，也让主管部门感到头痛。

一位经济适用房主管部门的官员算了笔账：经济适用房周围陆续出现了商业网点和重点中学。附近从业者和陪读家长住宿需求高涨，阳光小区一个小两居的房子，每年租金可以达到8000元。不少人把房子租出去，再拿这份租金在市中心租房。

“我们确实接到过举报，也进行了清理，限期让租户搬出去。”赤峰市住房保障管理中心负责人赵丽告诉《财经》记者，“但是进一步监管的难度很大，我们毕竟不是执法部门，房子产权是房主的，也不能强行进房子驱赶。”

一位相关负责人坦言遇到了很大的监管困难，实际上，全国的经济适用房大多如此。

阳光小区居委会主任邵杰说，“经济适用房个人也掏一部分钱，这个小区已经有人办下来房产证了，他们是有部分产权的。”现在已经停止出售这个小区的经济适用房，还未售出的都改为公租房和廉租房。廉租房比经济适用房更能满足有刚性要求的住房群体。

阳光小区是赤峰市经济适用房项目的一个缩影。每建设一个这样的项目，住户与主管部门就开始了博弈：从摇号到入住，从空置到大量出租，从取缔出租、驱赶租户到“游击战”“麻雀战”。赤峰市主管部门头痛不已，经过反复考量，赤峰从2012年起停止新建经济适用房项目，将更多的精力投入到不涉及产权的廉租房和公租房建设。

“保障房不能有产权。因为保障房与增值无关，与投资无关，与投机更无关。一旦有了产权，现有的监管避免不了人们的投资和投机。”赤峰市一位官员告诉《财经》记者。

无独有偶。广州市2011年8.5万套保障房建设任务分解到具体地块，其中，广州地铁公司等八家单位利用自用土地建设13395套保障房，占广州当年保障房建设任务的15.7%，同时衍生出花样众多的名目：“集资建房”“自建房”“团购房”等。

单位福利房和回迁房，按规定不应纳入住房保障范围。2007年保障房改革之前，为了拉动房地产，解决党政军和事业单位、国有企业的福利，将这部分福利房算作经适房。

“十二五”规划中3600万套保障房的规模庞大。2011年保障房基本建成1000万套；2012年700万套以上。2013年的建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。本届政府任期内改造各类棚户区(危旧房)1000万套以上。一些地方面对中央下达的建设任务及资金压力，采取了“混搭凑数”。

中国社科院财贸所等机构的研究报告指出，对于个别地方尚未分配的以保障房名义存在的福利房，应区别对待，如建设标准，且申请、分配的标准与程序，均符合当地统一标准，则可将这些房屋纳入当地的保障房系统进行分配和管理。对于超标房屋，应尽快以当地的商品房市场价格公开出售。

一位基层官员告诉《财经》记者，现行保障房制度存在结构性问题，最初设计了过多种类的保障房，很多是有产权的。然而保障房“一旦有了产权，就必然带来投资需求”。

一些地方的保障房还以限价房、“以售代租”房、经济适用房等名目，规定五年后可以出售，这些房子部分成了炒房的主力军。

青岛市明确公务员住房体系单独运行，并不计入保障房；大连市和赤峰市也明确今后不再建设经济适用房，而将力量集中在公租房建设。秦虹告诉《财经》记者：目前保障房分产权型保障和租赁型保障。廉租房和公租房都属于租赁型保障，如果是公租房，就不该出售。“如果出售了，就不是公租房了。”

有房地产研究专家建议：国家应集中建廉租房、公租房。彻底取消各种形式的福利房，对符合申请保障房条件的困难人员，由保障房体系解决住房问题。对不符合保障标准的，则应由市场解决。

近年来各地出于招商引资、引进人才建设的人才公寓，以及国有企业、政府机关和事业单位的福利性住房，因其在实际操作中与住房保障“保基本”的原则相去甚远，许多人建议，应将其从保障房体系中剥离出去。

“如果继续将上述各自运转的保障房体系混为一谈，各地为了应付总体任务数，在实际操作过程中可能会与中央保障民生的初衷相背离。”一位研究保障房规划的专家告诉《财经》记者。