小区停车问题居“不满意”之首

武汉市消费者协会3月11日公布一项调查结果。通过对住宅小区物业服务消费者满意度调查,发现38%的受访者对小区停车位收费不满意,该项指标位居所有“不满意”之首。截止2016年初,武汉汽车保有量近270万辆,三分之一家庭有私家车,停车位缺口巨大。在去年武汉楼市热火朝天后,小区停车位购买再次成为买房者的热门话题。眼下,武汉越来越多新建小区配建地下车库。这样有利于减轻地面停车压力,但围绕停车收费的矛盾也很多。这一问题为何出现?症结何在?如何破解?

  • 产权归属
  • 收费标准
  • 管理混乱
  • 捆绑销售

    在普通二线城市,有些停车位都炒至十几万一个了。不少购房者花高价购买的停车位,拿着买卖合同却没法办理停车位产权登记。由于这块长期存在法律空白,购买的停车位通常是以租赁的形式出现。产权没确定下来,产权不清晰明确,导致业主、开发商、物业多方矛盾时有发生。

    侦察分析:在2007年公布的《物权法》中,对于小区车位的物权归属其实是有明确规定的,开发商在建筑区划内,规划建设的车位可以通过出售、出租、附赠的方式进行约定,也就是说开发商拥有规划停车位的使用权,而占用业主公用的道路或者其他场地停放汽车的车位,才属于业主共有。另外,业主买车位时,应该首先关注是否可以办理产权证明。

    随着私家车的增多,小区停车费成为了业主绕不开的话题。许多不愿意购买车位的业主,在停车费上面临许多的烦恼。收费标准物业说了算,小区停车价格差别很大,许多挺不起车的业主只好把车停在路边。还有新建小区的业主怀疑,高昂的停车费是变相强迫购买车位。

    侦察分析:2013年,武汉市物价局曾表示,当年9月底前,有望出台小区停车收费指导价。届时,除别墅和酒店式公寓外的普通住宅,都将执行统一标准。次年,武汉市再次发布通告,但至今,武汉市小区停车费指导价依然“待产”。一位小区物业经理表示,小区停车费由两种价格组成,即停泊服务费和车位租金。目前,政府指导价只限制停泊服务费,而场地租金则属于市场行为。

    交了停车管理费,可是物业却管理不到位。车子老是三天两头被人为弄伤,此时物业有没有责任?毁坏绿化带做车位的现象时有发生,业主如何维权?交了停车费,车位却被外来车辆占据,有没有相关的管理条例?

    侦察分析:律师介绍,管费和停车管理费是不同的,具体要看双方是否签订有停车保管的协议,如果有协议按照协议履行,没有协议可能无法追究物管责任。小区内公共用地的产权属于全体业主 ,具体的规划用途由国家管理,不可随意变更。小区如果想改变绿地建设停车位,则属于改变了土地规划用途,需要先前往规划部门报批,办理相关手续。另外,《物权法》规定应该优先考虑业主使用需求。

    按常规,楼盘卖车位一般在项目交付、业主拿房入住之后才进行。但是却有部分楼盘,推出不买车位不让装修、不买车位不签合同、低价房高价车位等奇葩营销措施。避开车位买卖陷阱,是让许多业主头疼的问题。

    侦察分析:房产与车位是两个独立商品,应该分开交易,房产销售中捆绑车位销售,涉嫌强制消费,违反了《反不正当竞争法》,属于违规销售。我国《反不正当竞争法》规定:“经营者销售商品,不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”《消费者权益保护法》也规定:“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”

  • 买30万元车位才签合同

    市民质疑海伦春天捆绑销

  • 停车收费比周边小区翻倍

    盛世江城业主疑物业为卖车位

  • 富丽金澜湾搭售无产权车位

    卖15万元被指变相涨价

  • 华鼎尚都交房前绿地变停车场

    城管部门介入

    李女士介绍,今年3月份,她得知海伦春天正在销售一批别墅,每平方米的价格在1.5万元到1.8万元之间。李女士到楼盘现场考察得知,这是一批低层小楼,位置安静。缴纳定金之后,售楼人员与她约定,在4月中旬缴纳首付,就可以办理购买手续。

    “到了4月中旬,迟迟没有接到邀约。我主动询问,他们说缴纳首付款的时间推到了5月份。”李女士说。这时候,售楼人员告诉她,因为市场和政策变化,需要李女士另外购买价值30万元左右的车位,才能继续签订购房合同。【详情】

    去年10月盛世江城一期交付时,她从开发商处打听到,地下停车位的售价大约是12万元,物业制定的临时停车场地租金是每小时2元、24小时内最高30元封顶,装修期免去临时停泊服务费。这么一来,入住的业主如果不买车位,每月最多要花900元来停车。

    “前不久,有业主去问包月的停车费,物业说只卖不租,要租每月就收1200元。”记者了解到,武汉相关规范明确提到:住宅小区车位场地租赁费政府指导价标准:二环内小型车400元每月;二环至三环,小型车300元每月;三环外,小型车200元每月,以上标准最高可上浮20%,下浮不限。【详情】

    汤女士和几个朋友原本都打算在该项目买房,但开发商提出的前提条件让他们无法接受:要买房必须同时购买一个14.5万元的地下车位,而且车位无法办理产权证。几名投诉者同时对这种搭售强卖行为表示不满。

    记者以购房者身份进入楼盘营销中心核实情况,表示只想单独购房不需要车位,置业顾问回答称,该片区所有项目都是这种销售模式,而且开发商规定该项目房源和车位必须同时销售,“接受不了的话可以去买别的楼盘”。【详情】

    小区总共有A、B、C、D四栋楼,在A、B、C商铺门前,透过围挡可以看出大面积地面已经硬化。对比李先生此前所发的照片可以看到,原先是绿化,部分已经变成了硬化地面,毁绿面积约是原先的一半。

    城管部门介绍,目前该房屋尚未交付,开发商也没有到现场,并未测量毁绿的具体面积,但毁绿面积有几百平方米,城管部门已经要求开发商整改、恢复原状。开发商答应,在10月16日交房之前按照园林绿化部门要求进行整改。【详情】

  • 业主
  • 开发商
  • 住建部
  • 相关部门

    质疑开发商行为是否涉及违规。楼盘捆绑车位、抬高车位价格都涉及变相涨价。

    希望有关部门加强监管,对违规楼盘进行整治。

    拒绝承认捆绑销售等行为。

    对业主态度恶劣,用变相手段给业主施压。

    用地面材料贵等理由,回应停车费高等问题。

    没有向业主交待清楚停车费收入去向、外来车辆管理、车辆保管信息。

    相关部门积极协调调查,并要求开放商和物业进行整改。

    部分停车位有关规定不够完善,相关部门也希望尽早出台法律法规。避免开发商掩耳盗铃,只是做做协商的样子。

    耿林/清华大学法学院副教授

    纠纷源于权属不清 需明晰物权法配套规定

    对于如何解决这个问题,耿林表示“挺难的”,因为,如何判断车库的造价是否进入房价,是个棘手的难题。参考其他国家、地区的经验,不同国家对这个问题做法不太一样。有关方面去国外考察,比如澳大利亚并不存在这样的问题,他们土地广袤又人口稀少,并不需要设立那么多的车位。

    苏辉/全国人大代表、台盟中央副主席

    小区停车费这类涉及到国计民生的价格要格外审慎

    政府工作报告中明确提到,我国价格改革的力度在加大,中央政府定价的项目减少了80%,地方政府定价的项目减少了一半以上。这个做得非常好,推进得都非常快。但是,在涉及国计民生的价格管控或者放开的时候,应该更加慎重一些。

    媒体声音/武汉晚报

    小区停车费何以“一放就乱”?

    放开了停车服务价格,但收费涨了,服务却没提升。据《人民日报》报道,日前广东省消委会开展的民意调查显示,近九成受访者认为所在小区停车收费太高或偏高,八成以上受访者认为市场定价“直接导致停车费涨价”。

凰家大律师

罗胜

◆湖北维力律师事务所合伙人
湖北省律师协会建筑与房地产专业委员会委员

主要服务领域:民商事法律事务,公司法律事务,尤其擅长在建筑与房地产法律项目和其相关法律实务。

  • 买车位需谨慎 提前了解重要信息防陷阱
  • 小区车位究竟归谁 关键要看产权归属
  • 遭遇车位纠纷 这些问题可这样维权

    一,看能否办理产权证。业内人士指出,衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证,若购买的车位、车库不能办理产权证,则说明该车位或车库是不能销售的;二,租赁车位有限期20年。租赁车位、车库最长有效期只有20年;三,人防车库禁止买卖。根据现行的小区规划法规,小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有,人防工程等配套设施也是禁止买卖的,开发商或者物业公司无权出售。四,买车位不能用公积金贷款。五,应将车位相关细则写进合同。

    2007年正式出台的《物权法》第74条则规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说,规划车位的权属问题,由开发商和业主通过合同来确定。例如,业主从开发商手中购买的产权车位为业主私有车位,而出租停车位的产权属开发商。目前小区停车位有很多种:地上、地下、人防工程,性质不同、权属不同。

    首先,私占车位违法,应“先来后到”。其次,关于停车费维权,最关键的是消费者应区分不同的停车位权属类型。业主可通过向开发商了解产权情况,或是到规划、国土部门了解都可以。确属发现有违规行为,可向消委会等有关部门举报,或组织业主与物业放进行协商。另外,关于捆绑销售维权,房产与车位是两个独立商品,应该分开交易,房产销售中捆绑车位销售,涉嫌强制消费,违反了《反不正当竞争法》,属于违规销售。可向房管部门举报。

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