复星CEO：未来十年政府不用调控 房价自然会降

城镇化与房地产的危机

第二，城镇化，也就是我们的城市化的问题。城市化的问题也要追问我们几个问题。

第一个问题，城市化的速度会一成不变一直这么下去呢?没有拐点吗?我认为有拐点。很可能在19年劳动力的拐点之后城市化的拐点也会出来，速度会显著放慢。

第二个问题，房地产真的是一直供不应求吗?这个我代表本人观点，不代表我们复星集团的观点。以我个人的观点房地产未来10年就是供大于求，政府不用调控，房价自然会下来，但是现在没有人相信。如果我们去算一算大数，有一个算法。

过去的城镇化每年1%不到一点，如果考虑中央现在高度重视城镇化，每年如果1.2%左右的速度，人均按照25平方米配置，未来10年安置这些人需要100立方米，不是人人买得起，我们叫有效购买，要打折，一般人买不起。有效购买力可能要打7折，70立方米。动拆迁不会产生新的需求，拆掉1平方米还要补1平方米，这是平衡。

供应有多少呢?这个数字是公开的数字，在建的房屋有35亿平方米，开发商的土地储备有30亿平方米，计划供地的数量41亿平方米，城镇人口，存量的住宅210亿平方米，属于3套房子以上的占20%以上，这里面有一个问题，你不考虑存量，只是考虑增量的话，如果我们现在一块新地都不卖正好衡量，65亿和70亿差不多，如果40亿供出去的话就会过剩30亿，当然结构不平衡，有些地方会多出来，有些地方还是缺的，这是完全有可能的。如果存量房跑出来再多40亿，就是这个大的走势。

存量房会不会跑出来呢?我们就要考虑房产政策的问题。我们公司内部有几个同事也跟我打赌，跟我堵1000万，后来我说你的身价没有1000万，要么一人拿出100万跟我赌。他跟我赌房地产的持有税会不会出台，他说不会出台，我说一定会出台。为什么会出台?去年卖地收入，土地财政也是大家攻击比较多的，很多人说去年土地财政2.68万亿，土地不是无偿取得的，为了动拆迁每年多少自焚什么的，老百姓激烈反抗。动拆迁本身是有成本的，估算大概在40%左右。

如果每年按照评估价格增收1%，跟美国的房地产税差不多，持有税，我们就能收到2万亿人民币。如果你对首套房豁免一下，你就能收到16000亿人民币，如果政府再客气一点，对二套房也豁免一下，就能收到4000亿。富豪收它2%，8000亿，收他3%，1.2万亿，你当总理也要算这么一笔帐，长江同学都会去开发的，如果你收3、4、5套房，收他3%，还是全民欢欣鼓舞的事。

我讲这个数字的目的是告诉大家，不要那么天真认真土地财政是不可替代的，存量税只要敢征马上可以替代，因为存量的规模足够大。我们要讨论的问题，如果它征了会产生什么结果?现在我们的房屋持有收益只有1.2—1.4%左右，租售比，过去是憧憬房价升值所以愿意保有房子，如果房价未来是供大于求的预期，本身就不升值了，并且你保有过程当中现在只能收1.2，每年政府还要问你收2%，你觉得很爽吗?恐怕有很多的高净值人群，持有存量房的意愿会降低?他会愿意走人。所以3、4、5套房的40亿平方米跑出来交易捣乱的概率是非常高的，所以你要把它看成房地产的供应，更加能够了解房价的预期。这是一个问题。

另外还有一个问题是商业房的问题，大家觉得风险小，也不限购，各地上了非常多的各种各样的城市综合体，你把这些体量加上，去年我们的整个闲置率还不高，只有17%，但是把这些体量加上到了15年就是灾难性的数字，我认为商业房产的风险一点都不小。

还有一个问题，三四线城市、一二线城市哪个风险小?一般人认为一二线城市风险小，三四线城市你造房子还有那么多人买么，这也是大的风险。再一个，存量房这么多人想跑出来的话，我们还要预测中心城区的房价就不会跌吗?房价跌与不跌取决于供求，我们就要去看，中心城市它新增的房产有多少，中心城市愿意跑出来交易的存量房产有多少，如果仔细看看存量房中心城市是大很多，在欧美的发达国家新增房产平均大概是3套，老房子交易是1套。中国新增3.6，老房子1。

所以结论是三四线城市在新增开发量方面风险其实是蛮大的，一二线城市对于存量房交易的敏感性是非常大的，如果你某一个政策影响它存量房跑出来或者跑进去的话马上就会影响，所以不要这么天真认为房价不会变。讲这个事情就涉及到固定收益的问题，现在的地方债8万多亿，基本上都是以未来的土地收益来做还款来源，如果将来整体的是供大于求的关系，你的土地不能以你预期的这么高的价格卖出去的情况下，你这个债真的很安全吗?我认为得掂量掂量。个人判断如果3、4年内偿清的债非常安全，但是7、8年后真的一路还是这个情况吗?很难说。这个事情就像轮盘一样，赌一赌，看看你的运气。

还有一个房地产的挑战是什么呢?就是互联网。过会我会专门讲一个互联网的话题，互联网对房地产的影响非常深远。我觉得我们思考的问题第一，把房地产大的形势要看清楚。第二，还要把自己的成本管清晰。第三，更多的要做一些体验性的地产，防止互联网的冲击。

不安全的工业化

第三，工业化的问题。最近你看凡是带什么鸡的生意都不太好。我现在为肯德基操心，它卖什么。现在奶粉没有问题，说中国人喜欢买便宜货，现在我们要到香港搬运三奶四奶，现在不仅香港，英国都限奶了，中国老百姓这么可爱，冒着犯法的风险，不远万里运奶粉，为什么?当安全跟价格冲突的时候，他选择安全。

因此千万不要认为消费品服务业只要消费类的服务类的都是好的，如果你没有办法证明自己可以长期提供安全的产品，我相信消费者会放弃你的。所以你投资的时候不要认为没有问题，这个方面我认为政府是真的应该反思。老百姓对食品，对这种添加剂的安全到了这种程度?谁造成的?都是业内的坏人，你怎么没有把他们抓起来呢?这个需要反思。