武汉204户廉租户参选业委会遭拒 被称廉租户无资格
图为：长江明珠小区将业委会选举事项进行公示
原标题：204户廉租户没产权就不能参加投票
图文：廉租户参选业委会遭遇身份尴尬
物权法专家：武汉市物业管理条例与物权法有冲突建议修改完善
楚天都市报：
我是江岸区谌家矶街长江明珠小区的住户，9月28日，小区选举业主委员会，我专门到现场想参与投票，却被工作人员拒绝，理由是我只是小区廉租房租户，不是小区业主，不具备业委会参选和投票资格。工作人员的这个答复让我想不通，毕竟我在这个小区已经居住了3年，而且今后还将长期在此居住，希望参与小区管理，为何我们却连个投票表决的权利都没有?这是不是对廉租户的歧视?
施先生
票选业委会廉租户被排除在外
9月28日，江岸区长江明珠小区票选业委会。租住在该小区3年的廉租户施先生，想去投票却被拒绝。施先生说，工作人员拒绝他的理由是，他不是小区业主，而是廉租房的租户。
让施先生想不通的是，他在该小区租住了3年，虽然并没有房子的产权，但小区的发展和建设却与自己息息相关，这样剥夺廉租户业委会参选和投票的权利实在让他很气愤。
“我们也是小区的一分子，为何对我们这些廉租户就要区别对待。”在施先生看来，被业主大会排除在外，不仅使廉租户少了一个维护自己合法权益的平台，更重要的是无形中伤害了他们的尊严。“近2000人的小区，唯独只有我们这204户不能参选，换了谁都会有想法。”
记者在长江明珠小区的广场上，看到了此次业主大会选举的公示牌，上面公布了小区业委会9名选举候选人的得票情况。针对施先生的投诉，长江明珠社区居委会主任黄红英认为，业委会的选举，符合相关程序和法规。该小区的204户廉租房租户并不是法规中的“业主”，因为他们既没有购房合同，又没有房屋产权证件，“小区的廉租房只有一个业主，那就是武汉市房管局”。
廉租户权利由房管局“代理”
谌家矶街民政科科长席三全介绍，长江明珠小区共有住户1943户，其中廉租户204户，并且这204户廉租户都集中在小区的第10栋。作为房子的产权人，武汉市房管局已经代表小区内的204户廉租户投出了一票。
黄红英说，在选举期间，社区还特地致函武汉市房管局，请其参与选举，房管局也派人来小区投票。记者注意到，在刚刚公布的选举公示牌上，还专门引用了《武汉市物业管理条例》原文，对“业主”的定义进行了解释。
记者在采访中发现，廉租户能否参加业主委员会选举已经成为一个普遍的问题。在武汉市最大的廉租房小区——百步亭文卉苑小区，就有2669套廉租房以及770套经济适用房。
“整个百步亭社区只有一个业委会，是由百步亭社区内各个小区选派的业主代表组成。其中，文卉苑选派的7名业主代表全部为有房屋产权的经适房住户，没有一个廉租户。”文卉苑小区居委会副书记秦永庆说，当时，他们票选业委会的时候，也是由房管局专门指派了一名代表替廉租户们投了一票。
“一个人怎么能代表我们2000多名廉租户的心声，更何况指派来的代表可能根本就不了解小区的实际情况，我们住在小区里面却没有投票参选的权利，一个局外人怎么能与我们感同身受呢?”家住百步亭文卉苑小区的刘先生说，2000多名住户却没有一个业主代表，实在令他难以理解。
条例规定非业主就无参选权
据武汉市房管局相关负责人介绍，目前，武汉市共有廉租房1万多套，大都是以经济适用房配建廉租房的模式。这种“混居”的配建模式带来了一些管理上的问题，比如廉租房的承租人和经济适用房业主在条件、需求，甚至生活习惯、行为模式以及对服务的认同程度都会大有不同，而廉租户在法定权利上本来就处于弱势一端，廉租户的意志和想法往往会被忽视。
“廉租户有任何诉求都可以向我们反映。”这位负责人认为，不让廉租户参选业委会有法律依据，根据《武汉市物业管理条例》规定，只有业主才具备参选业主委员会的资格，由于廉租户居民没有房屋产权，从法律上讲并不具备业主资格。
该负责人说，廉租房的产权归武汉市房管局所有，廉租户不是业主。根据规定，廉租户不能参选业委会的。而物业方是受房管局委托对廉租房进行管理，虽然廉租户不直接向物业公司缴纳物业管理费，但实际上这部分费用已全部由政府代为缴纳，因此物业公司同样有义务为廉租户服务。
“如果有物业不作为，或者忽视廉租户这一群体的情况发生，廉租户可以向市房管局投诉。”他表示，虽然廉租户不能像其他业主一样参选业委会，但可以利用其他形式，比如武昌区南湖华锦花园的44户廉租户，就是以设置民情监督员的形式向房管局反映诉求。
专家观点
物业管理条例与物权法冲突需修改完善
武汉大学法学院教授孟勤国，曾起草了《中国物权法草案建议稿》，该建议稿最终成为了影响我国物权立法的三大专家稿之一。孟勤国认为，现行的《武汉市物业管理条例》规定，只有业主才有权利参选业主委员会是不合理的。孟勤国说，现行的《武汉市物业管理条例》于2010年7月30日审议通过，但当时在立法时，并没有考虑到廉租房这一特殊情况。
“不能说承租人是不能参加业主大会的，也不能说承租人就不能行使业主的权利。”孟勤国指出，《物权法司法解释》第十六条有明确规定：专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。“虽然这项条款并不直接针对廉租户能否参选业委会的问题，但考虑到《物权法》是在2007年审议通过的，那时廉租房承租者的诉求并不凸显，根据现在的实际情况，应该延伸《物权法》的精神。”
孟勤国认为，廉租房是一种特殊的产权模式，虽然房屋产权属于政府，但政府永远都不是物业关系中权利和义务的承担者，真正使用权利和履行义务的实际上还是廉租户。政府应该把业主的权利分解到各个廉租户，这既符合《物权法司法解释》第十六条的精神，也是公平合理的，建议武汉市对此规定进行修改和完善。
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