武汉“买铺返租”卷土重来 属违法暗藏5大风险
原标题：专家称“买铺返租”藏5大风险
2011年7月14日未来城投放的平媒广告(局部)，如今这类“买铺返租”模式在江城有卷土重来之势。资料图片
投资者买的是商铺产权还是租赁权，是未来城购物中心和投资者法律纠纷的核心。但投资者长期收不到返租金，也在很大程度上暴露了“买铺返租”商业模式存在的问题。
“甩手当掌柜，坐享高收益”，这些10多年前的地产营销字眼，近两年来又重返楼市，遍布于写字楼、公寓酒店及专业市场的商铺等。有专家称，开发商和投资者都青睐的“买铺返租”，隐藏有很多风险。法律人士称，严格意义来说，法律是禁止这一行为的。然而，在全国兴起的“买铺返租”，政府一般情况下并未主动去监管。
专业人士提醒，缺乏政府科学引导、认真监管的“买铺返租”，投资者投资前切莫盲目跟风，要多做研判再下手。
江夏商铺年返租率6%售价高达3.7万/平米
“首付8万起，甩手当掌柜，年回报8%”，昨日，距离未来城不远的武昌街道口路边，某楼盘的广告异常醒目，与未来城购物中心当年的宣传如出一辙。
事实上，买铺返租的商业模式，在武汉并不鲜见。继汉阳钟家村中防百城推出5年返租40%后，位于江夏大花岭大学城的名城8090步行街也打出广告，开发商买断三年经营权，年返租率6%，三年返租投资额18%，待商业运营成熟之后再交给买家。“地铁7、8号线经过，商铺价值无限”，而商铺的售价高达3.7万元/平米，是当地商铺价格两倍多。
记者前往探访发现，商铺并未竣工，售楼部内不时有市民前往咨询，售楼人员十分热情，称去年售价为2.7万元/平米，才一年就涨了1万元/平米，“这里紧靠几所大学，有10万大学生，还怕没钱赚?”
其实，“买铺返租”、“售后返租”在全国都较为火热，河北、江苏都在盛行。而在10年前，因为很多未竣工的商业地产出售后开发商跑路等多种原因，引发了一系列纠纷，国家明令“期房不能买铺返租”。
近年来，受国家房产调控及行业回暖趋势双重作用，隐身多年的“返租”模式有卷土重来之势。
商业地产存量过剩返租模式可快速融资受青睐
开发商为什么热衷于“售后返租”，而投资者也青睐这一模式?
中南财经政法大学新华金融保险学院投资系教授张东认为，一些投资者不懂经营，将风险转嫁给开发商，当起甩手掌柜。
省社科院经济研究所副所长叶学平认为，近两年，商业地产经过井喷式发展，存量过剩。此外，地价飞涨，开发商售房压力大增。“售后返租”则被开发商视为应对之策，而此举背后实为一种销售噱头、回报诱饵、利益陷阱，目的是实现快速回笼资金或超常规融资。
叶学平说，“售后返租”隐藏较大风险。首先是商铺收益和风险的不可确定性，一旦项目不成功，这片商铺就会成为商业“死盘”，难以支付承诺的租金。
其次，售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。
再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。
还有一个，就是虚拟产权，即整个市场有产权，但没划分到具体商铺，相当于权证式产权，不是实物,一旦想退出、转租、转让、出售等，会有很多不确定的问题。
最后，“售后返租”所返的租金，其实就是未来的收益，就像商场促销一样“羊毛出在羊身上”，为此开发商会大幅提高售价，用从投资者处收来的钱来支付租金。
叶学平建议，投资者切莫盲目跟风，要仔细考察研究开发商培育市场的能力及市场前景再下手。
“售后返租”违法
“买铺返租”也叫售后包租、售后回租，地产开发商为促进销售，与买家约定在售后一定期限内，由卖方以代理出租的方式包租或直接承租经营，承诺投资者每年可获商铺总价6%-10%的回报，几年就能回本。
“返租”是违规的。住建部规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
法律层面也早已对“售后返租”(集资)行为给出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，最高可判10年有期徒刑。
叶学平称，“售后返租”虽说法律不允许，考虑到市场可能带来的社会效益，只要违法不算过分，政府一般不会主动去制止。
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